🏠 Beleihungsprüfung und Immobilienbewertung

1. Wie definiert § 194 BauGB den Verkehrswert einer Immobilie?

1. Als den Preis, der bei einer Zwangsversteigerung als Mindestgebot festgesetzt wird
2. Als den Preis, der sich nach einem pauschalen Sicherheitsabschlag vom Beleihungswert ergibt
3. Als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre
4. Als den Preis, der sich aus dem arithmetischen Mittel der letzten drei Vergleichsverkäufe ergibt

Die Legaldefinition in § 194 BauGB stellt auf den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ab. Die übrigen Optionen beschreiben andersartige Begriffe wie das Mindestgebot oder den Beleihungswert. (§ 194 BauGB (Baugesetzbuch))

2. Welchem Grundprinzip muss die Ermittlung des Beleihungswerts nach § 16 Abs. 2 PfandBG entsprechen?

1. Sie muss den durchschnittlichen Kaufpreis vergleichbarer Objekte der letzten zwölf Monate zuzüglich eines Risikoaufschlags abbilden
2. Sie muss im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der künftigen Verkäuflichkeit unter Berücksichtigung nachhaltiger, langfristiger Objektmerkmale erfolgen, wobei spekulative Elemente unberücksichtigt bleiben
3. Sie muss anhand der Herstellungskosten des Gebäudes ohne Berücksichtigung des Bodenwerts erfolgen
4. Sie muss den am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis ohne Berücksichtigung persönlicher Verhältnisse widerspiegeln

§ 16 Abs. 2 PfandBG verlangt eine vorsichtige Bewertung der künftigen Verkäuflichkeit ohne spekulative Elemente. Die vierte Option beschreibt stattdessen die Verkehrswertdefinition nach § 194 BauGB. (§ 16 Abs. 2 PfandBG (Pfandbriefgesetz))

3. Auf welcher gesetzlichen Verordnungsermächtigung beruht die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)?

1. § 14 Abs. 1 PfandBG
2. § 16 Abs. 4 PfandBG
3. § 6 Abs. 1 ImmoWertV
4. § 194 BauGB

Die BelWertV wurde von der BaFin auf Grundlage der Verordnungsermächtigung in § 16 Abs. 4 PfandBG erlassen; § 14 Abs. 1 PfandBG regelt dagegen die Beleihungsgrenze. (BelWertV; § 16 Abs. 4 PfandBG)

4. Ein Kreditinstitut hat für eine Eigentumswohnung einen nach einem anerkannten Verfahren transparent ermittelten Marktwert von 300.000 Euro festgestellt. Welche Aussage zur Höhe des von der Pfandbriefbank festzusetzenden Beleihungswerts trifft gemäß § 16 Abs. 2 Satz 3 PfandBG zu?

1. Er darf den Verkehrswert um bis zu 10 % übersteigen, also höchstens 330.000 Euro betragen
2. Er muss exakt 90 % des Verkehrswerts, also 270.000 Euro, betragen
3. Er entspricht stets dem Verkehrswert von 300.000 Euro, da beide Begriffe gesetzlich gleichgesetzt werden
4. Er darf den nach einem anerkannten Verfahren transparent ermittelten Marktwert von 300.000 Euro nicht übersteigen und liegt somit regelmäßig darunter

Nach § 16 Abs. 2 Satz 3 PfandBG darf der Beleihungswert den transparent ermittelten Marktwert nicht übersteigen; ein fester Prozentsatz wie 90 % ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, ebenso wenig eine Gleichsetzung mit dem Verkehrswert.

5. Ein Immobiliardarlehensvermittler erläutert einem Kunden, warum die finanzierende Pfandbriefbank für die Beleihungswertermittlung nicht den aktuell am Markt erzielbaren Höchstpreis, sondern einen niedrigeren Wert ansetzt. Welche Begründung ist fachlich zutreffend?

1. Der Beleihungswert richtet sich nach der Kreditwürdigkeit (Bonität) des Darlehensnehmers
2. Der Beleihungswert muss nach § 16 Abs. 2 PfandBG die langfristige, nachhaltige Verkäuflichkeit des Objekts widerspiegeln, wobei spekulative, kurzfristige Marktentwicklungen unberücksichtigt bleiben
3. Der Beleihungswert entspricht dem niedrigsten in den letzten zehn Jahren für vergleichbare Objekte erzielten Kaufpreis
4. Der Beleihungswert wird durch einen pauschalen gesetzlichen Abschlag von 40 % auf den Verkehrswert ermittelt

Der Beleihungswert muss die langfristige, nachhaltige Verkäuflichkeit ohne spekulative Elemente abbilden (§ 16 Abs. 2 PfandBG); ein pauschaler gesetzlicher Abschlag von 40 % oder eine Anknüpfung an die Kundenbonität existiert nicht. (§ 16 Abs. 2 PfandBG (Pfandbriefgesetz))

6. Welche drei Wertermittlungsverfahren sieht § 6 Abs. 1 ImmoWertV zur Ermittlung des Verkehrswerts vor?

1. Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Beleihungswertverfahren
2. Vergleichswertverfahren, Residualwertverfahren und Ertragswertverfahren
3. Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren
4. Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Liquidationswertverfahren

§ 6 Abs. 1 ImmoWertV nennt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren als normierte Verfahren; ein 'Beleihungswertverfahren' oder 'Residualwertverfahren' zählt nicht zu diesen drei normierten Verfahren. (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV 2021)

7. In welchen Vorschriften der ImmoWertV ist das Vergleichswertverfahren geregelt, und für welche Objektart wird es typischerweise angewendet?

1. §§ 27-34 ImmoWertV; typischerweise bei renditeorientierten Miet- und Geschäftshäusern
2. §§ 24-26 ImmoWertV; typischerweise bei Objekten mit sehr eingeschränkter Vergleichsdatenbasis wie Spezialimmobilien
3. §§ 24-26 ImmoWertV; typischerweise bei Objekten mit ausreichender Vergleichsdatenbasis wie Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken
4. §§ 35-39 ImmoWertV; typischerweise bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern

Das Vergleichswertverfahren ist in §§ 24-26 ImmoWertV geregelt und setzt eine ausreichende Vergleichsdatenbasis voraus, weshalb es typischerweise bei Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken angewandt wird. (§§ 24-26 ImmoWertV 2021)

8. Ein Immobiliardarlehensvermittler soll den Verkehrswert eines vermieteten Mehrfamilienhauses mit stabilen Mieteinnahmen ermitteln lassen. Welches in der ImmoWertV normierte Verfahren ist hierfür typischerweise einschlägig, und wie wird der Wert grundsätzlich gebildet?

1. Das Vergleichswertverfahren nach §§ 24-26 ImmoWertV; der Wert ergibt sich unmittelbar aus Vergleichspreisen ähnlicher Objekte
2. Das Ertragswertverfahren nach §§ 27-34 ImmoWertV; der Wert ergibt sich aus dem kapitalisierten nachhaltig erzielbaren Reinertrag zuzüglich des Bodenwerts
3. Das Ertragswertverfahren nach §§ 27-34 ImmoWertV; der Wert wird vereinfachend durch Multiplikation der Jahresmiete mit einem festen Faktor von 20 gebildet
4. Das Sachwertverfahren nach §§ 35-39 ImmoWertV; der Wert ergibt sich aus Bodenwert und Gebäudesachwert auf Basis der Herstellungskosten

Bei renditeorientierten Objekten wie Mehrfamilienhäusern ist das Ertragswertverfahren (§§ 27-34 ImmoWertV) einschlägig; der Wert ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag zuzüglich Bodenwert, nicht aus einem pauschalen Mietmultiplikator. (§§ 27-34 ImmoWertV 2021)

9. Für welche Objektart wird das Sachwertverfahren nach §§ 35-39 ImmoWertV typischerweise angewendet, und woraus setzt sich der Sachwert zusammen?

1. Typischerweise für Eigentumswohnungen; der Sachwert wird unmittelbar aus Vergleichspreisen abgeleitet
2. Typischerweise für Miet- und Geschäftshäuser; der Sachwert setzt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag zuzüglich Bodenwert zusammen
3. Typischerweise für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser; der Sachwert setzt sich aus Bodenwert und Gebäudesachwert auf Basis der Herstellungskosten zusammen
4. Typischerweise für unbebaute Grundstücke; der Sachwert entspricht im Wesentlichen dem Bodenwert ohne Berücksichtigung eines Gebäudewerts

Für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Sachwertverfahren (§§ 35-39 ImmoWertV) typisch; der Sachwert setzt sich aus Bodenwert und Gebäudesachwert auf Basis der Herstellungskosten zusammen. (§§ 35-39 ImmoWertV 2021)

10. Ein Gutachter soll den Verkehrswert eines selbstgenutzten Einfamilienhauses in einer Wohngegend ermitteln, für die kaum Vergleichspreise vorliegen und das Objekt keine Mieteinnahmen erzielt. Welches Verfahren ist nach ImmoWertV am ehesten einschlägig?

1. Das Ertragswertverfahren, da der nachhaltig erzielbare Reinertrag den Wert eines Wohnobjekts bestimmt
2. Das Sachwertverfahren, da bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ohne Ertragsorientierung und ohne ausreichende Vergleichsdaten der Bodenwert zuzüglich Gebäudesachwert maßgeblich ist
3. Das Residualwertverfahren, da bei Eigennutzung der Bodenwert nach Abzug der Erschließungskosten allein maßgeblich ist
4. Das Vergleichswertverfahren, da die ImmoWertV bei fehlenden Vergleichspreisen die Bildung fiktiver Vergleichsfaktoren vorschreibt

Ohne Ertragsorientierung und ohne ausreichende Vergleichsdaten ist bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern das Sachwertverfahren (§§ 35-39 ImmoWertV) einschlägig, das auf Bodenwert und Gebäudesachwert abstellt. (§§ 35-39 ImmoWertV 2021)

11. Seit welchem Datum ist die aktuelle Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in Kraft und hat damit die frühere ImmoWertV sowie die Wertermittlungsrichtlinien abgelöst?

1. 14. Juli 2021
2. 1. Januar 2024
3. 1. Januar 2022
4. 1. Januar 2010

Die ImmoWertV 2021 wurde am 14. Juli 2021 verkündet, trat aber erst zum 1. Januar 2022 in Kraft und löste damit die frühere ImmoWertV von 2010 ab. (ImmoWertV vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805))

12. Welcher Faktor wird bei der Ermittlung des Verkehrswerts nach § 194 BauGB AUSDRÜCKLICH NICHT berücksichtigt?

1. Die rechtlichen Gegebenheiten des Grundstücks
2. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse des Eigentümers oder Erwerbers
3. Die Lage des Grundstücks
4. Die tatsächlichen Eigenschaften und die sonstige Beschaffenheit des Grundstücks

§ 194 BauGB schließt ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ausdrücklich aus, während rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften und Lage gerade Bestandteile der Verkehrswertdefinition sind. (§ 194 BauGB (Baugesetzbuch))

13. Ein Auszubildender behauptet gegenüber einem Kunden, der Beleihungswert liege 'gesetzlich exakt festgelegt' immer 10 % unter dem Verkehrswert. Wie ist diese Aussage fachlich zu beurteilen?

1. Sie ist zutreffend: § 16 Abs. 2 PfandBG legt einen verbindlichen Abschlag von genau 10 % auf den Verkehrswert fest
2. Sie ist unzutreffend: Ein Abschlag von etwa 10 % ist lediglich eine in der Praxis häufig zu beobachtende Faustregel, die BelWertV schreibt jedoch keinen festen Prozentsatz vor
3. Sie ist unzutreffend: Ein fester Abschlag existiert nicht, da der Beleihungswert gesetzlich identisch mit dem Verkehrswert festgesetzt wird
4. Sie ist zutreffend, allerdings beträgt der gesetzlich fixierte Abschlag nach der BelWertV nicht 10 %, sondern 40 %

Der ca. 10-prozentige Abschlag ist eine in der Praxis verbreitete Faustregel und kein gesetzlich fixierter Prozentsatz der BelWertV; auch eine Gleichsetzung von Beleihungs- und Verkehrswert widerspricht § 16 Abs. 2 PfandBG. (BelWertV (Grundsatz der vorsichtigen Wertermittlung); bankwirtschaftliche Fachliteratur)

14. Bis zu welcher Höhe dürfen Hypotheken zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen nach § 14 Abs. 1 PfandBG herangezogen werden?

1. Bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des Verkehrswerts
2. Bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank festgesetzten Beleihungswerts
3. Bis zur Höhe der ersten 80 Prozent des Verkehrswerts
4. Bis zur Höhe der ersten 100 Prozent des Beleihungswerts

§ 14 Abs. 1 PfandBG begrenzt die zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen nutzbaren Hypotheken auf die ersten 60 % des von der Pfandbriefbank festgesetzten Beleihungswerts, nicht des Verkehrswerts.

15. Wie ist der Beleihungsauslauf bankwirtschaftlich definiert?

1. Als das Verhältnis des Eigenkapitals zum Kaufpreis der Immobilie
2. Als das Verhältnis des Darlehensbetrags zum Beleihungswert der Immobilie
3. Als die absolute Differenz zwischen Verkehrswert und Beleihungswert in Euro
4. Als das Verhältnis des Beleihungswerts zum Darlehensbetrag

Der Beleihungsauslauf setzt den Darlehensbetrag ins Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie; eine Vertauschung von Zähler und Nenner ergäbe ein falsches, invertiertes Verhältnis. (Bankwirtschaftliche Fachliteratur / IHK-Rahmenstoffplan §34i GewO (Realkreditbegriff, § 21 KWG))

16. Für eine Eigentumswohnung wird ein Beleihungswert von 250.000 Euro festgesetzt. Der Darlehensnehmer benötigt ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro. Wie hoch ist der Beleihungsauslauf?

1. 20 %
2. 0,8 %
3. 80 %
4. 125 %

200.000 Euro Darlehen geteilt durch 250.000 Euro Beleihungswert ergeben einen Beleihungsauslauf von 80 %; 20 % wäre lediglich die verbleibende Sicherheitsmarge und keine gültige Definition des Auslaufs. (Bankwirtschaftliche Fachliteratur / IHK-Rahmenstoffplan §34i GewO)

17. Für ein Objekt wird ein Verkehrswert von 400.000 Euro ermittelt. Die Bank setzt gemäß der praxisüblichen Faustregel einen Sicherheitsabschlag von 10 % auf den Verkehrswert an, um den Beleihungswert zu bestimmen. Der Darlehensnehmer beantragt ein Darlehen über 324.000 Euro. Wie hoch ist der Beleihungsauslauf bezogen auf den so ermittelten Beleihungswert?

1. 81 %
2. 90 %
3. 150 %
4. 111 %

Der Beleihungswert beträgt nach Abzug des 10-prozentigen Sicherheitsabschlags 360.000 Euro (400.000 × 0,9); 324.000 Euro Darlehen geteilt durch 360.000 Euro Beleihungswert ergeben 90 %. Die Distraktoren beruhen auf typischen Fehlern: 81 % bezieht das Darlehen fälschlich auf den vollen Verkehrswert, 111 % vertauscht Zähler und Nenner, 150 % bezieht das Darlehen auf die Beleihungsgrenze von 60 % (216.000 Euro). (BelWertV (Faustregel vorsichtige Wertermittlung); Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag / Beleihungswert)

18. Welchen Zusammenhang gibt es zwischen der Höhe des Beleihungsauslaufs und dem von der Bank angebotenen Sollzins?

1. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto höher ist in der Regel das Ausfallrisiko der Bank und desto höher fällt üblicherweise der angebotene Sollzins aus
2. Je höher der Beleihungsauslauf, desto niedriger fällt üblicherweise der angebotene Sollzins aus, da die Bank ein größeres Volumen finanziert
3. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist in der Regel das Ausfallrisiko der Bank und desto niedriger fällt üblicherweise der angebotene Sollzins aus
4. Der Beleihungsauslauf hat keinen Einfluss auf die Konditionen, da der Sollzins ausschließlich von der Bonität des Kunden abhängt

Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet ein geringeres Ausfallrisiko für die Bank, was sich in der Regel in günstigeren Sollzinsen niederschlägt; die Umkehrung dieser Logik ist ein verbreiteter Irrtum. (Bankwirtschaftliche Fachliteratur / IHK-Rahmenstoffplan §34i GewO)

19. Zwei Kunden erwerben vergleichbare Immobilien mit identischem Beleihungswert. Kunde A finanziert mit einem Beleihungsauslauf von 55 %, Kunde B mit einem Beleihungsauslauf von 90 %. Welche Aussage ist zutreffend?

1. Kunde B wird der Bank aus Risikosicht regelmäßig günstigere Konditionen bieten können, da sein höherer Beleihungsauslauf ein größeres Eigenkapital signalisiert
2. Kunde A wird der Bank aus Risikosicht regelmäßig günstigere Konditionen bieten können, da sein Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert deutlich geringer ausfällt
3. Kunde A muss trotz des niedrigeren Beleihungsauslaufs mit höheren Zinsen rechnen, da ein niedriger Auslauf auf eine geringere Bonität hindeutet
4. Beide Kunden erhalten identische Konditionen, da der Beleihungsauslauf die maximale Darlehenslaufzeit, nicht aber den Zinssatz beeinflusst

Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet ein geringeres Kreditrisiko im Verhältnis zum Sicherungswert, weshalb Kunde A tendenziell bessere Konditionen erhält als Kunde B mit 90 % Auslauf. (Bankwirtschaftliche Fachliteratur / IHK-Rahmenstoffplan §34i GewO)

20. Bei wohnwirtschaftlich genutzten Objekten kann nach § 24 BelWertV auf ein förmliches Gutachten verzichtet und stattdessen eine vereinfachte Wertermittlung erstellt werden, wenn der abzusichernde Darlehensbetrag unter Einbeziehung aller Vorlasten welche Grenze nicht übersteigt?

1. 60.000 Euro
2. 600.000 Euro
3. 1.000.000 Euro
4. 400.000 Euro

Nach § 24 BelWertV kann bei wohnwirtschaftlich genutzten Objekten bis zu einem Darlehensbetrag von 600.000 Euro (Kleindarlehensgrenze) auf ein förmliches Gutachten verzichtet werden; 400.000 Euro war die frühere, inzwischen angehobene Grenze.

21. Ein Objekt wird zu einem Teil wohnwirtschaftlich und zu einem Teil gewerblich genutzt; der abzusichernde Darlehensbetrag liegt unter der Kleindarlehensgrenze. Der auf die gewerbliche Nutzung entfallende Ertragsanteil beträgt 40 % des Rohertrags. Darf die vereinfachte Wertermittlung nach § 24 BelWertV angewendet werden?

1. Ja, da bei teilweiser gewerblicher Nutzung ein Grenzwert von 50 % des Rohertrags gilt und dieser nicht überschritten wird
2. Nein, da die vereinfachte Wertermittlung bei teilweise gewerblicher Nutzung nur zulässig ist, wenn der gewerbliche Ertragsanteil ein Drittel des Rohertrags nicht überschreitet; 40 % liegen darüber
3. Nein, da bei jeglicher gewerblicher Mitnutzung unabhängig vom Ertragsanteil stets ein förmliches Gutachten erforderlich ist
4. Ja, da die Grenze von einem Drittel des Rohertrags ausschließlich für rein gewerblich genutzte Objekte gilt, nicht für Mischnutzungen

Bei teilweise gewerblicher Nutzung ist die vereinfachte Wertermittlung nach § 24 BelWertV nur zulässig, wenn der gewerbliche Ertragsanteil ein Drittel (ca. 33 %) des Rohertrags nicht überschreitet; bei 40 % ist diese Grenze überschritten.

22. Welche Mindestkapitalisierungszinssätze hat die BaFin für die Beleihungswertermittlung im Ertragswertverfahren inländischer Objekte nach § 12 Abs. 4 BelWertV seit dem 1.1.2024 unverändert bekanntgegeben (Stand 2026)?

1. 6,5 % für wohnwirtschaftlich und 5,5 % für gewerblich genutzte Objekte
2. 3,0 % für wohnwirtschaftlich und 4,0 % für gewerblich genutzte Objekte
3. 5,5 % für wohnwirtschaftlich und 6,5 % für gewerblich genutzte Objekte
4. 4,5 % für wohnwirtschaftlich und 5,5 % für gewerblich genutzte Objekte

Die BaFin hat die Mindestkapitalisierungszinssätze nach § 12 Abs. 4 BelWertV seit dem 1.1.2024 unverändert auf 5,5 % (wohnwirtschaftlich) und 6,5 % (gewerblich) festgesetzt; 3,0 %/4,0 % sind die gesetzlichen Mindestrisikoaufschläge über der Umlaufrendite 30-jähriger Bundesanleihen, nicht die resultierenden Zinssätze selbst. (§ 12 Abs. 4 BelWertV; BaFin-Bekanntgabe der Mindestkapitalisierungszinssätze (Stand 2026))

23. Die Pfandbriefbank hat für ein Objekt einen Beleihungswert von 500.000 Euro festgesetzt. Bis zu welchem Betrag darf eine Hypothek gemäß § 14 Abs. 1 PfandBG höchstens zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen herangezogen werden?

1. 400.000 Euro, da die Beleihungsgrenze 80 % des Beleihungswerts beträgt
2. 200.000 Euro, da die Beleihungsgrenze 40 % des Beleihungswerts beträgt
3. 300.000 Euro, da die Beleihungsgrenze 60 % des Beleihungswerts beträgt
4. 500.000 Euro, da die Beleihungsgrenze dem vollen Beleihungswert entspricht

60 % von 500.000 Euro Beleihungswert ergeben eine Beleihungsgrenze von 300.000 Euro nach § 14 Abs. 1 PfandBG; 80 % oder 100 % entsprechen nicht der gesetzlichen Quote.

24. In welchen Vorschriften der ImmoWertV ist das Vergleichswertverfahren geregelt?

1. §§ 27 bis 34 ImmoWertV
2. §§ 24 bis 26 ImmoWertV
3. §§ 35 bis 39 ImmoWertV
4. § 6 Abs. 1 ImmoWertV

Das Vergleichswertverfahren ist in §§ 24-26 ImmoWertV geregelt; §§ 27-34 betreffen das Ertragswertverfahren und §§ 35-39 das Sachwertverfahren, während § 6 Abs. 1 nur die drei Verfahren überblicksartig nennt. (§§ 24-26 ImmoWertV 2021)

25. Auf welcher Datengrundlage basiert die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren nach der ImmoWertV?

1. Bodenrichtwerte und kalkulatorische Herstellungskosten des Gebäudes
2. Nachhaltig erzielbare Roherträge und marktübliche Bewirtschaftungskosten
3. Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und Indexreihen vergleichbarer Grundstücke
4. Vorsichtig geschätzte, langfristig gesicherte Merkmale des Objekts

Nach §§ 24-26 ImmoWertV stützt sich das Vergleichswertverfahren auf Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und Indexreihen; die übrigen Optionen beschreiben Elemente des Sachwert-, Ertragswert- bzw. Beleihungswertverfahrens. (§§ 24-26 ImmoWertV 2021)

26. Ein Darlehensvermittler soll für drei unterschiedliche Objekte das jeweils passende Regelverfahren zur Verkehrswertermittlung einschätzen: eine Eigentumswohnung mit vielen vergleichbaren Verkäufen, ein vermietetes Geschäftshaus und ein selbstgenutztes Einfamilienhaus. Welche Zuordnung von Objekt und Verfahren ist zutreffend?

1. Eigentumswohnung: Sachwertverfahren; Geschäftshaus: Vergleichswertverfahren; Einfamilienhaus: Ertragswertverfahren
2. Eigentumswohnung: Ertragswertverfahren; Geschäftshaus: Sachwertverfahren; Einfamilienhaus: Vergleichswertverfahren
3. Eigentumswohnung: Ertragswertverfahren; Geschäftshaus: Vergleichswertverfahren; Einfamilienhaus: Sachwertverfahren
4. Eigentumswohnung: Vergleichswertverfahren; Geschäftshaus: Ertragswertverfahren; Einfamilienhaus: Sachwertverfahren

Eigentumswohnungen werden typischerweise im Vergleichswertverfahren (§§ 24-26 ImmoWertV), vermietete Geschäftshäuser im Ertragswertverfahren (§§ 27-34) und selbstgenutzte Einfamilienhäuser im Sachwertverfahren (§§ 35-39) bewertet. (§§ 24-39 ImmoWertV 2021 (Anwendungsbereiche der drei Verfahren))

27. Ein Darlehensvermittler prüft die Finanzierung einer Doppelhaushälfte in einer neu erschlossenen Siedlung, in der in den letzten Monaten zahlreiche vergleichbare Doppelhaushälften zu ähnlichen Preisen verkauft wurden. Welches Wertermittlungsverfahren wird ein Sachverständiger angesichts dieser Datenlage bevorzugt heranziehen?

1. Das Vergleichswertverfahren, da eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Kaufpreise vorliegt
2. Das Sachwertverfahren, da es sich um ein selbstgenutztes Objekt handelt
3. Das Ertragswertverfahren, da die Doppelhaushälfte vermietet werden könnte
4. Eine vereinfachte Wertermittlung nach § 24 BelWertV anstelle eines Verfahrens nach der ImmoWertV

Trotz der für Ein-/Zweifamilienhäuser üblichen Anwendung des Sachwertverfahrens ist bei ausreichender Vergleichspreisbasis nach §§ 24-26 ImmoWertV das Vergleichswertverfahren vorzuziehen; die Kleindarlehensgrenze nach § 24 BelWertV betrifft die Beleihungswert-, nicht die Verkehrswertermittlung. (§§ 24-26 ImmoWertV 2021)

28. Ein Kunde möchte ein unbebautes, baureifes Grundstück erwerben und dafür ein Immobiliardarlehen aufnehmen. Für die Bank liegen Bodenrichtwerte zahlreicher vergleichbarer Grundstücke in der Umgebung vor. Welches Verfahren ist zur Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks am besten geeignet?

1. Das Ertragswertverfahren auf Basis des Bodenwertanteils
2. Das Vergleichswertverfahren auf Basis der Bodenrichtwerte
3. Das Sachwertverfahren auf Basis fiktiver Herstellungskosten
4. Das Residualwertverfahren auf Basis des Verkaufserlöses der Bebauung

Für unbebaute Grundstücke mit ausreichender Vergleichsdatenbasis, etwa Bodenrichtwerten, ist das Vergleichswertverfahren nach §§ 24-26 ImmoWertV das typischerweise angewandte Verfahren. (§§ 24-26 ImmoWertV 2021)

29. Welche drei Wertermittlungsverfahren sind nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV zur Ermittlung des Verkehrswerts heranzuziehen?

1. Vergleichswertverfahren, Residualwertverfahren und Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Beleihungswertverfahren
3. Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren
4. Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Kapitalwertverfahren

§ 6 Abs. 1 ImmoWertV nennt ausdrücklich Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren; ein „Beleihungswertverfahren“ oder „Kapitalwertverfahren“ ist als Verkehrswertverfahren nicht normiert. (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV 2021)

30. Welches der folgenden Verfahren gehört NICHT zu den in § 6 Abs. 1 ImmoWertV normierten Verfahren zur Verkehrswertermittlung?

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren
4. Residualwertverfahren

§ 6 Abs. 1 ImmoWertV normiert nur Vergleichswert-, Ertrags- und Sachwertverfahren; das Residualwertverfahren ist ein in der Praxis genutztes, aber dort nicht normiertes Verfahren. (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV 2021)

31. Seit wann gilt die aktuelle Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), die auch die Vorschriften zum Vergleichswertverfahren enthält?

1. Seit dem 1. Januar 2022
2. Seit dem 1. Januar 2010
3. Seit dem 1. Januar 2024
4. Seit dem 1. Januar 2018

Die ImmoWertV 2021 ist am 1.1.2022 in Kraft getreten und hat die ImmoWertV 2010 sowie die Wertermittlungsrichtlinien abgelöst. (ImmoWertV vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805))

32. Eine Eigentumswohnung hat eine Wohnfläche von 80 m². Der Gutachterausschuss weist für vergleichbare Eigentumswohnungen in der Vergleichswohnanlage einen Vergleichsfaktor von 3.200 Euro je m² Wohnfläche aus. Welcher vorläufige Vergleichswert ergibt sich nach dem Vergleichsfaktorverfahren?

1. 236.000 Euro
2. 256.000 Euro
3. 288.000 Euro
4. 320.000 Euro

Der vorläufige Vergleichswert ergibt sich aus Wohnfläche mal Vergleichsfaktor: 80 m² × 3.200 Euro/m² = 256.000 Euro; die übrigen Werte beruhen auf Rechenfehlern bei der Multiplikation. (§§ 24-26 ImmoWertV 2021 (Vergleichsfaktorverfahren))

33. Welche gesetzliche Zielgröße wird mit dem Vergleichswertverfahren nach der ImmoWertV ermittelt?

1. Der Beleihungswert der Immobilie nach § 16 PfandBG
2. Der Sachwert der Immobilie ohne Bodenwertanteil
3. Der Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie nach § 194 BauGB
4. Der Beleihungsauslauf des beantragten Darlehens

Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren dienen alle der Ermittlung des Verkehrswerts, der in § 194 BauGB gesetzlich mit dem Marktwert gleichgesetzt wird; der Beleihungswert wird dagegen gesondert nach der BelWertV ermittelt. (§ 194 BauGB; § 6 Abs. 1 ImmoWertV 2021)

34. Wie wirkt sich ein niedriger Beleihungsauslauf in der Regel auf den von der Bank angebotenen Sollzins eines Immobiliardarlehens aus?

1. Der Sollzins fällt tendenziell niedriger aus, da das Ausfallrisiko der Bank sinkt
2. Der Sollzins fällt tendenziell höher aus, da mehr Eigenkapital gebunden wird
3. Der Sollzins bleibt unverändert, da er unabhängig vom Beleihungsauslauf festgelegt wird
4. Der Sollzins orientiert sich vorrangig an der Umlaufrendite 30-jähriger Bundesanleihen statt am Beleihungsauslauf

Ein niedriger Beleihungsauslauf senkt das Ausfallrisiko der Bank, was sich regelmäßig in einem niedrigeren Sollzins niederschlägt. (Bankwirtschaftliche Fachliteratur / IHK-Rahmenstoffplan §34i GewO)

35. Zwei Kunden beantragen jeweils ein Immobiliardarlehen für vergleichbare Objekte. Kunde A finanziert mit 50 % Eigenkapitalanteil, Kunde B mit nur 5 % Eigenkapitalanteil. Welche Aussage zu den voraussichtlichen Darlehenskonditionen trifft zu?

1. Kunde B erhält wegen des höheren Beleihungsauslaufs voraussichtlich die günstigeren Konditionen
2. Kunde A erhält wegen des geringeren Beleihungsauslaufs voraussichtlich die günstigeren Konditionen
3. Beide Kunden erhalten identische Konditionen, da der Eigenkapitalanteil hierauf keinen Einfluss hat
4. Kunde A erhält schlechtere Konditionen, da Banken einen hohen Beleihungsauslauf bevorzugen

Kunde A hat durch den höheren Eigenkapitalanteil einen niedrigeren Beleihungsauslauf und damit ein geringeres Risiko für die Bank, was sich in günstigeren Konditionen niederschlägt. (Bankwirtschaftliche Fachliteratur / IHK-Rahmenstoffplan §34i GewO)