⚖️ Immobiliar-Verbraucherdarlehensrecht und Wohnimmobilienkreditrichtlinie

1. Welche gesetzliche Definition trifft auf einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nach § 491 Abs. 3 BGB zu?

1. Ein Verbraucherdarlehensvertrag mit einem Nettodarlehensbetrag von mehr als 75.000 Euro, unabhängig von der Besicherung.
2. Ein Darlehensvertrag zwischen zwei Unternehmern, der der Finanzierung eines Gewerbeobjekts dient.
3. Ein Verbraucherdarlehensvertrag, der durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast gesichert ist oder für den Erwerb bzw. die Erhaltung von Eigentum an Grundstücken oder Gebäuden bestimmt ist.
4. Ein Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag, der zusätzlich durch eine Bürgschaft abgesichert ist.

Nach § 491 Abs. 3 BGB liegt ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag vor, wenn er durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast gesichert ist oder dem Erwerb bzw. der Erhaltung von Grundstücks- oder Gebäudeeigentum dient. Ein fester Betragsschwellenwert oder eine Unternehmereigenschaft ist für diese Einordnung nicht maßgeblich. (§ 491 Abs. 3 BGB (Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag))

2. Welche Art der Besicherung führt nach § 491 Abs. 3 BGB dazu, dass ein Verbraucherdarlehensvertrag als Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag einzustufen ist?

1. Eine selbstschuldnerische Bürgschaft eines Dritten.
2. Ein Grundpfandrecht oder eine Reallast an einem Grundstück.
3. Eine Sicherungsabtretung von Gehaltsansprüchen.
4. Ein Pfandrecht an beweglichen Sachen (Mobiliarsicherheit).

Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld) und die Reallast sind die in § 491 Abs. 3 BGB genannten immobiliarspezifischen Sicherungsarten. Bürgschaft, Forderungsabtretung und Mobiliarsicherheiten begründen keine Immobiliarsicherung.

3. Herr Keller nimmt bei seiner Bank ein Darlehen auf, das NICHT durch ein Grundpfandrecht gesichert ist. Der Darlehensvertrag sieht jedoch ausdrücklich vor, dass die Darlehenssumme ausschließlich für den Erwerb eines unbebauten Grundstücks zur späteren Bebauung verwendet werden darf. Wie ist dieser Vertrag rechtlich einzuordnen?

1. Als Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag, da mangels Grundpfandrecht keine Immobiliarsicherung vorliegt.
2. Als Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur dann, wenn zusätzlich eine Reallast bestellt wird.
3. Als partiarisches Darlehen, da die Zweckbindung eine gewinnabhängige Rückzahlung begründet.
4. Als Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag, da die Zweckbindung zum Erwerb eines Grundstücks nach § 491 Abs. 3 BGB ausreicht.

Die Definition des § 491 Abs. 3 BGB stellt alternativ auf die Besicherung ODER auf die Zweckbindung zum Grundstückserwerb ab; ein Grundpfandrecht ist daher nicht zwingend erforderlich, wenn die Zweckbindung vorliegt.

4. Frau Vogt nimmt ein Darlehen zur Finanzierung eines neuen Pkw auf. Als Sicherheit bestellt sie zugunsten der Bank eine Grundschuld auf ihrem bereits abbezahlten Einfamilienhaus. Handelt es sich um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag im Sinne des § 491 Abs. 3 BGB?

1. Ja, weil das Darlehen durch ein Grundpfandrecht gesichert ist; der Verwendungszweck ist für diese Einordnung unerheblich.
2. Nein, weil das Darlehen nicht dem Erwerb oder der Erhaltung von Wohneigentum dient.
3. Nein, weil nur Neubaudarlehen unter § 491 Abs. 3 BGB fallen.
4. Ja, aber nur, wenn der Kaufpreis des Pkw 75.000 Euro übersteigt.

Da § 491 Abs. 3 BGB Sicherung und Verwendungszweck alternativ nennt, genügt bereits das Grundpfandrecht für die Einordnung als Immobiliar-Verbraucherdarlehen, unabhängig davon, wofür die Darlehenssumme tatsächlich verwendet wird.

5. Welche der folgenden Konstellationen erfüllt NICHT die Voraussetzungen eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags nach § 491 Abs. 3 BGB?

1. Eine Privatperson finanziert die Sanierung ihres selbstgenutzten Einfamilienhauses durch ein Darlehen, das durch eine Grundschuld gesichert ist.
2. Ein Verbraucher erwirbt ein unbebautes Baugrundstück und finanziert den Kaufpreis durch ein zweckgebundenes Darlehen ohne Grundpfandrecht.
3. Ein Kaufmann erwirbt für sein Einzelunternehmen eine Lagerhalle und nimmt hierfür ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen auf, das ausschließlich betrieblichen Zwecken dient.
4. Ein Verbraucher finanziert den Erwerb eines Erbbaurechts durch ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen.

Der gewerbliche Erwerb einer Lagerhalle durch einen Kaufmann für sein Unternehmen erfüllt nicht das Verbrauchermerkmal, sodass mangels Verbraucherdarlehensvertrag auch kein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag vorliegt; die übrigen Beispiele erfüllen jeweils die Voraussetzungen des § 491 Abs. 3 BGB. (§ 491 Abs. 3 BGB i.V.m. § 13, § 14 BGB (Verbraucherbegriff))

6. Die zivilrechtlichen Regelungen der §§ 491 ff. BGB zum Immobiliar-Verbraucherdarlehen dienen der Umsetzung welcher EU-Richtlinie in deutsches Recht?

1. Der Verbraucherkreditrichtlinie (Richtlinie 2008/48/EG).
2. Der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU).
3. Der Zahlungsdiensterichtlinie (Richtlinie 2015/2366/EU).
4. Der Vermittlerrichtlinie für Versicherungen (Richtlinie 2016/97/EU).

Die §§ 491 ff. BGB setzen die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU, 'Mortgage Credit Directive') um; die Verbraucherkreditrichtlinie 2008/48/EG betrifft dagegen Allgemein-Verbraucherdarlehen. (Richtlinie 2014/17/EU (Wohnimmobilienkreditrichtlinie); Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie v. 11.03.2016)

7. Zu welchem Datum trat das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland in Kraft?

1. 21. März 2016.
2. 11. März 2016.
3. 21. März 2018.
4. 1. Januar 2016.

Das Umsetzungsgesetz wurde am 11.03.2016 erlassen, trat aber erst am 21.03.2016 in Kraft; diese beiden Daten werden häufig verwechselt. (Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie v. 11.03.2016, BGBl. I S. 396, in Kraft seit 21.03.2016)

8. Ein Darlehensgeber gewährt einem Verbraucher ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen hauptsächlich mit der Begründung, der Wert der zu finanzierenden Immobilie übersteige den Darlehensbetrag deutlich und werde voraussichtlich weiter steigen. Eine Einkommensprüfung führt er nicht durch. Ist dieses Vorgehen mit § 505b BGB vereinbar?

1. Ja, bei grundpfandrechtlich vollständig besicherten Darlehen ersetzt der Beleihungswert die Prüfung der Rückzahlungsfähigkeit.
2. Ja, weil bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen im Unterschied zu Allgemein-Verbraucherdarlehen keine Kreditwürdigkeitsprüfung gesetzlich vorgeschrieben ist.
3. Nein, aber diese Vorgehensweise ist bei Darlehen zum Bau oder zur Renovierung der Immobilie generell zulässig.
4. Nein, die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich grundsätzlich nicht hauptsächlich auf den Immobilienwert oder dessen erwartete Steigerung stützen.

Nach § 505b Abs. 2 BGB darf sich die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich auf den Immobilienwert oder dessen erwartete Steigerung stützen; die Ausnahme für Bau- und Renovierungsdarlehen greift hier nicht, da im Sachverhalt keine solche Zweckbindung genannt ist. (§ 505b Abs. 2 BGB (Grundlage und Umfang der Kreditwürdigkeitsprüfung))

9. Welche Verpflichtung trifft den Darlehensgeber nach § 505c BGB im Zusammenhang mit Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen?

1. Er hat die Wohnimmobilie durch einen von der IHK öffentlich bestellten Sachverständigen bewerten zu lassen.
2. Er hat sicherzustellen, dass für die Bewertung der Wohnimmobilie zuverlässige Standards verwendet werden.
3. Er hat den Verkehrswert der Immobilie jährlich neu feststellen zu lassen.
4. Er hat dem Verbraucher die Bewertung der Immobilie durch ein unabhängiges Schiedsgericht zu ermöglichen.

§ 505c BGB verpflichtet den Darlehensgeber, zuverlässige Bewertungsstandards für die Wohnimmobilie sicherzustellen; ein bestimmter Sachverständigentyp oder eine jährliche Neubewertung wird gesetzlich nicht vorgeschrieben. (§ 505c BGB (Immobilienbewertung))

10. Was versteht § 492a Abs. 1 BGB unter dem grundsätzlichen 'Kopplungsverbot' bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen?

1. Der Darlehensgeber darf keine zwei Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit demselben Verbraucher gleichzeitig abschließen.
2. Der Darlehensvermittler darf keine Provision von mehr als einem Darlehensgeber gleichzeitig annehmen.
3. Der Abschluss des Darlehensvertrags darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass der Verbraucher weitere Finanzprodukte oder -dienstleistungen erwirbt.
4. Der Verbraucher darf das Darlehen nicht mit einem weiteren Darlehen bei einem anderen Institut koppeln.

§ 492a Abs. 1 BGB verbietet grundsätzlich, den Vertragsabschluss vom Erwerb weiterer Finanzprodukte oder -dienstleistungen abhängig zu machen (Kopplungsgeschäft). (§ 492a Abs. 1 BGB (Kopplungsgeschäfte))

11. In welcher Vorschrift sind die zulässigen Ausnahmen vom Kopplungsverbot des § 492a BGB geregelt?

1. § 491a BGB.
2. § 505b BGB.
3. § 511 BGB.
4. § 492b BGB.

Die zulässigen Ausnahmen vom Kopplungsverbot des § 492a BGB sind in § 492b BGB ('Zulässige Kopplungsgeschäfte') geregelt. (§ 492b BGB (Zulässige Kopplungsgeschäfte))

12. Eine Bank bietet ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen sowohl einzeln als auch zusammen mit einem freiwilligen Bausparvertrag an; der Verbraucher kann den Bausparvertrag bei einem beliebigen Anbieter abschließen oder ganz darauf verzichten, ohne dass sich die Darlehenskonditionen ändern. Wie ist dieses Angebot rechtlich einzuordnen?

1. Als zulässiges Bündelungsgeschäft, da Darlehen und Zusatzprodukt auch getrennt voneinander angeboten werden.
2. Als unzulässiges Kopplungsgeschäft, da zwei Finanzprodukte gemeinsam beworben werden.
3. Als unzulässiges Kopplungsgeschäft, da der Bausparvertrag nur bei der darlehensgebenden Bank abgeschlossen werden kann.
4. Als zulässiges Bündelungsgeschäft nur, wenn der Verbraucher dem Bausparvertrag schriftlich zustimmt.

Da das Darlehen auch ohne den Bausparvertrag und unabhängig vom Anbieter des Zusatzprodukts abgeschlossen werden kann, fehlt die für ein Kopplungsgeschäft nach § 492a Abs. 1 BGB erforderliche Abhängigkeit; ein sowohl getrennt als auch gemeinsam angebotenes Produkt (Bündelung) ist zulässig. (§ 492a Abs. 1 BGB (Kopplungsgeschäft); zulässige Bündelung, vgl. Art. 12 Richtlinie 2014/17/EU)

13. Eine Bank gewährt ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur unter der Bedingung, dass der Verbraucher zugleich eine Kapitallebensversicherung bei einer bestimmten, mit der Bank verbundenen Versicherungsgesellschaft abschließt; ein Abschluss bei einem anderen Versicherer wird nicht akzeptiert und das Darlehen wird ohne die Versicherung nicht angeboten. Wie ist dieses Vorgehen zu bewerten?

1. Es handelt sich um ein zulässiges Kopplungsgeschäft, da Restschuldversicherungen stets vom Kopplungsverbot ausgenommen sind.
2. Es handelt sich um ein grundsätzlich unzulässiges Kopplungsgeschäft nach § 492a BGB, da das Darlehen nicht getrennt angeboten wird und der Erwerb bei einem anderen Anbieter ausgeschlossen ist.
3. Es handelt sich um ein zulässiges Bündelungsgeschäft, weil beide Produkte von derselben Unternehmensgruppe stammen.
4. Es handelt sich um ein unzulässiges Kopplungsgeschäft nur dann, wenn der Verbraucher der Versicherung ausdrücklich widerspricht.

Da das Darlehen nicht getrennt vom Versicherungsprodukt angeboten wird und der Verbraucher die Versicherung nicht bei einem anderen Anbieter abschließen kann, liegt ein grundsätzlich unzulässiges Kopplungsgeschäft nach § 492a Abs. 1 BGB vor; die Versicherungsausnahme des § 492b Abs. 2 BGB greift nur, wenn auch Policen anderer Anbieter akzeptiert werden. (§ 492a Abs. 1 BGB (Kopplungsgeschäfte); Versicherungsausnahme § 492b Abs. 2 BGB)

14. Welches der folgenden Verlangen des Darlehensgebers ist als zulässiges Kopplungs- bzw. Bündelungsgeschäft nach § 492b BGB anzusehen?

1. Die Auflage, ein Wertpapierdepot mit einem Mindestvolumen von 20.000 Euro bei der darlehensgebenden Bank zu unterhalten.
2. Die Auflage, sämtliche künftigen Bankgeschäfte ausschließlich über die darlehensgebende Bank abzuwickeln.
3. Die Auflage, ein Zahlungs- oder Sparkonto zu eröffnen, das allein der Ansparung von Kapital zur Rückzahlung des Darlehens oder als zusätzliche Sicherheit dient.
4. Die Auflage, einen bestehenden Bausparvertrag bei einem Konkurrenzinstitut aufzulösen.

§ 492b Abs. 1 Nr. 1 BGB erlaubt ausnahmsweise das Verlangen eines Zahlungs- oder Sparkontos, wenn dieses allein der Kapitalansammlung zur Darlehensrückzahlung oder als zusätzliche Sicherheit dient. (§ 492b Abs. 1 Nr. 1 BGB (zulässige Kopplungsgeschäfte))

15. Welches Ziel verfolgt das Kopplungsverbot des § 492a BGB im Sinne der Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

1. Es soll die Wahlfreiheit des Verbrauchers schützen und verhindern, dass er zum Erwerb nicht benötigter Zusatzprodukte gezwungen wird.
2. Es soll sicherstellen, dass Darlehensgeber ausschließlich Immobiliardarlehen ohne jegliche Zusatzprodukte anbieten dürfen.
3. Es soll dem Darlehensgeber ermöglichen, die Kreditwürdigkeitsprüfung durch den Verkauf von Zusatzprodukten zu ersetzen.
4. Es soll die Vergleichbarkeit der effektiven Jahreszinssätze verschiedener Anbieter sicherstellen.

Das Kopplungsverbot soll im Sinne der Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Wahlfreiheit des Verbrauchers schützen, damit dieser nicht zum Erwerb nicht benötigter Zusatzprodukte gezwungen wird. (§ 492a BGB i.V.m. Richtlinie 2014/17/EU)

16. Ein Darlehensgeber verlangt für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen den Abschluss einer Gebäudeversicherung, akzeptiert dabei aber ausdrücklich auch Versicherungspolicen anderer Anbieter, sofern diese ein vergleichbares Sicherungsniveau bieten. Wie ist dieses Verlangen zu beurteilen?

1. Es ist stets unzulässig, da jede verpflichtende Versicherung ein Kopplungsgeschäft im Sinne des § 492a BGB darstellt.
2. Es ist nur zulässig, wenn die Versicherung bei einem mit dem Darlehensgeber verbundenen Unternehmen abgeschlossen wird.
3. Es ist unzulässig, weil Versicherungsverträge grundsätzlich nicht Gegenstand von Bündelungsgeschäften sein dürfen.
4. Es ist als zulässiges Kopplungsgeschäft nach § 492b BGB einzustufen, da der Darlehensgeber Policen anderer Anbieter akzeptiert.

Nach § 492b Abs. 2 BGB ist das Verlangen einer im Zusammenhang mit dem Darlehen stehenden Versicherung zulässig, wenn der Darlehensgeber auch gleichwertige Policen anderer Anbieter akzeptiert. (§ 492b Abs. 2 BGB (Versicherung im Zusammenhang mit dem Darlehen))

17. Wann liegt nach § 492a BGB ein (unzulässiges) Kopplungsgeschäft vor?

1. Wenn der Verbraucher freiwillig mehrere Finanzprodukte bei derselben Bank abschließt.
2. Wenn der Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag dem Verbraucher nicht getrennt von anderen Finanzprodukten angeboten wird und diese nicht bei einem anderen Anbieter erhältlich sind.
3. Wenn der Darlehensgeber dem Verbraucher ein Zusatzprodukt lediglich empfiehlt, ohne den Vertragsschluss davon abhängig zu machen.
4. Wenn zwei unterschiedliche Darlehensgeber gemeinsam ein Konsortialdarlehen anbieten.

Ein Kopplungsgeschäft im Sinne des § 492a Abs. 1 BGB liegt vor, wenn das Darlehen nicht getrennt von anderen Finanzprodukten angeboten wird und diese nicht anderweitig erhältlich sind; eine rein freiwillige Mehrfachnutzung oder eine unverbindliche Empfehlung genügt hierfür nicht. (§ 492a Abs. 1 BGB (Begriff des Kopplungsgeschäfts))

18. Welches der folgenden Verlangen ist nach §§ 492a, 492b BGB im Zusammenhang mit einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen NICHT als zulässiges Bündelungs- bzw. Ausnahmegeschäft anerkannt?

1. Die Eröffnung eines Sparkontos, das ausschließlich der Kapitalansammlung zur Darlehensrückzahlung dient.
2. Der Abschluss eines Anlage- oder Rentenprodukts, das im Fall von Tod oder Erwerbsunfähigkeit die Darlehensrückzahlung absichert.
3. Die Bedingung, dass der Verbraucher unabhängig vom Verwendungszweck ein Wertpapierdepot bei der darlehensgebenden Bank eröffnet und dort ein Mindestguthaben unterhält, ohne dass dies der Darlehensrückzahlung dient.
4. Der Abschluss einer Versicherung im Zusammenhang mit dem Darlehen, wobei Policen anderer Anbieter akzeptiert werden.

Das Verlangen eines zweckfremden Mindestguthabens ohne Bezug zur Darlehensrückzahlung ist von den in § 492b BGB aufgezählten Ausnahmen nicht erfasst und bleibt ein unzulässiges Kopplungsgeschäft; Sparkonto, Anlage-/Rentenprodukt und akzeptierte Fremdversicherung sind dagegen ausdrücklich zulässige Konstellationen. (§ 492b BGB (Ausnahmen vom Kopplungsverbot))

19. Mit welchem Dokument muss der Darlehensgeber den Verbraucher vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags vorvertraglich informieren?

1. Mit dem Produktinformationsblatt nach § 4 WpDVerOV.
2. Mit dem Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS-Merkblatt).
3. Mit dem Basisinformationsblatt für Anlageprodukte (PRIIP).
4. Mit dem Merkblatt zur Restschuldversicherung nach der IDD.

Der Darlehensgeber muss den Verbraucher nach § 491a Abs. 1 BGB vorvertraglich mit dem Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS-Merkblatt) informieren. (§ 491a Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 247 § 1 EGBGB (ESIS-Merkblatt))

20. Wo ist das verbindliche Muster des ESIS-Merkblatts für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge rechtlich verankert?

1. In Anlage 3 zu Art. 247 § 2 EGBGB.
2. In § 491a Abs. 3 BGB unmittelbar als Gesetzestext.
3. In der Preisangabenverordnung (PAngV), Anlage 2.
4. In Anlage 6 zu Art. 247 § 1 Abs. 2 EGBGB.

Das verbindliche Muster des ESIS-Merkblatts ist in Anlage 6 zu Art. 247 § 1 Abs. 2 EGBGB festgelegt. (Art. 247 § 1 Abs. 2 EGBGB, Anlage 6 (ESIS-Merkblatt))

21. Ein Darlehensvermittler übergibt dem Verbraucher das ESIS-Merkblatt erstmals gemeinsam mit den Vertragsunterlagen zur Unterschrift beim Notartermin. Entspricht dieses Vorgehen der gesetzlichen Informationspflicht nach § 491a BGB?

1. Nein, das ESIS-Merkblatt muss dem Verbraucher rechtzeitig vor Abschluss des Vertrags zur Verfügung gestellt werden, damit er es prüfen kann.
2. Ja, entscheidend ist allein, dass das Merkblatt vor der Auszahlung der Darlehenssumme vorliegt.
3. Ja, die Übergabe zusammen mit den Vertragsunterlagen genügt, sofern der Verbraucher sie unterschreibt.
4. Nein, das ESIS-Merkblatt muss ausschließlich in notarieller Form überreicht werden.

Die vorvertragliche Information muss so rechtzeitig erfolgen, dass der Verbraucher das ESIS-Merkblatt vor Vertragsschluss prüfen und Angebote vergleichen kann; eine Übergabe erst beim Unterschreiben genügt dem nicht. (§ 491a Abs. 1 BGB (vorvertragliche Informationspflicht))

22. Nach welcher Vorschrift ist bei Verbraucherdarlehen der effektive Jahreszins als Gesamtkostenmaßstab anzugeben und zu berechnen?

1. § 6 PAngV.
2. Art. 247 § 3 EGBGB.
3. § 16 PAngV (Preisangabenverordnung).
4. § 6 KWG.

§ 16 PAngV regelt für Verbraucherdarlehen die Angabe und Berechnung des effektiven Jahreszinses als maßgeblichen Gesamtkostenindikator; Art. 247 § 3 EGBGB betrifft demgegenüber die Angaben in der Werbung. (§ 16 PAngV (Verbraucherdarlehen; effektiver Jahreszins))

23. Ein Darlehensgeber gibt in der Werbung für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur den gebundenen Sollzinssatz an, ohne Bearbeitungsentgelte und weitere Kreditkosten einzurechnen. Entspricht diese Angabe den Vorgaben des § 16 PAngV zur Berechnung des effektiven Jahreszinses?

1. Ja, in die Berechnung des effektiven Jahreszinses fließt ausschließlich der gebundene Sollzinssatz ein.
2. Nein, der effektive Jahreszins muss sämtliche vom Verbraucher zu tragenden Kreditkosten einschließlich Nebenkosten in die Berechnung einbeziehen.
3. Ja, Bearbeitungsentgelte müssen nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht aber bei Immobiliardarlehen berücksichtigt werden.
4. Nein, aber die Angabe ist zulässig, wenn zusätzlich der Sollzinssatz als 'unverbindliches Beispiel' gekennzeichnet wird.

In die Berechnung des effektiven Jahreszinses nach § 16 PAngV sind sämtliche vom Verbraucher zu tragenden Kreditkosten einzubeziehen, nicht nur der gebundene Sollzinssatz; eine isolierte Sollzinsangabe ist irreführend. (§ 16 PAngV i.V.m. Art. 247 § 3 EGBGB (Bestandteile des effektiven Jahreszinses))

24. Welche Form ist für den Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags gesetzlich grundsätzlich vorgeschrieben?

1. Die schriftliche Form, soweit nicht eine strengere Form vorgeschrieben ist.
2. Die notarielle Beurkundung des gesamten Darlehensvertrags.
3. Die Textform genügt in jedem Fall, auch bei fehlender Unterschrift.
4. Die mündliche Vereinbarung mit nachträglicher schriftlicher Bestätigung binnen eines Monats.

Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge bedürfen grundsätzlich der Schriftform, soweit nicht ausnahmsweise eine strengere Form vorgeschrieben ist. (§ 492 Abs. 1 BGB (Schriftform))

25. Auf welche Vorschrift verweist § 492 Abs. 2 BGB für die im Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag zwingend anzugebenden Vertragsinhalte?

1. Auf § 505a BGB, der abschließend sämtliche Pflichtangaben für Immobiliardarlehen regelt.
2. Auf die Vorgaben der MaRisk der BaFin für die Kreditvergabe.
3. Auf Anlage 6 zu Art. 247 § 1 Abs. 2 EGBGB, die neben dem ESIS-Merkblatt auch die Vertragsinhalte abschließend regelt.
4. Auf Art. 247 §§ 6 bis 13 EGBGB, insbesondere die besonderen Vorgaben des Art. 247 § 9 EGBGB für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge.

§ 492 Abs. 2 BGB verweist für die Pflichtangaben im Vertrag auf Art. 247 §§ 6 bis 13 EGBGB, wobei Art. 247 § 9 EGBGB besondere Vorgaben für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge enthält. (§ 492 Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 247 §§ 6-13, insb. § 9 EGBGB)

26. Welche Pflichtangabe muss ein Darlehensgeber gegenüber dem Verbraucher machen, bevor er im Zusammenhang mit einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen eine Beratungsleistung erbringt?

1. Er muss den Verbraucher vorab darüber informieren, dass eine Beratungsleistung erbracht wird.
2. Er muss dem Verbraucher offenlegen, welche Provision er für die Vermittlung erhält.
3. Er muss dem Verbraucher schriftlich bestätigen, dass er unabhängig von Provisionen jedes am Markt erhältliche Produkt geprüft hat.
4. Er muss dem Verbraucher eine Kopie seiner Erlaubnis nach § 34i GewO aushändigen.

Nach § 511 BGB muss der Darlehensgeber den Verbraucher vorab darüber informieren, dass eine Beratungsleistung erbracht wird, bevor er diese tatsächlich erbringt. (§ 511 BGB (Beratungsleistungen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen))

27. Ein Darlehensvermittler erbringt gegenüber einem Kunden eine Beratungsleistung zu einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Wozu ist er nach § 511 BGB in diesem Zusammenhang verpflichtet?

1. Er muss dem Verbraucher ausnahmslos das Produkt mit dem niedrigsten effektiven Jahreszins auf dem gesamten Markt empfehlen.
2. Er muss dem Verbraucher mindestens drei konkrete Vertragsangebote verschiedener Anbieter vorlegen, aus denen dieser frei wählen kann.
3. Er muss dem Verbraucher aus einer hinreichenden Zahl von auf dem Markt erhältlichen Darlehensverträgen ein geeignetes Produkt empfehlen.
4. Er muss dem Verbraucher nur Produkte des eigenen Hauses empfehlen, sofern er dies vorher offenlegt.

§ 511 BGB verpflichtet den Darlehensgeber bei Beratungsleistungen, dem Verbraucher aus einer hinreichenden Zahl geprüfter, auf dem Markt erhältlicher Produkte ein geeignetes Darlehen zu empfehlen; ein zwingendes 'günstigstes Produkt am Gesamtmarkt' oder eine Mindestanzahl konkreter Angebote schreibt das Gesetz nicht vor. (§ 511 BGB (Beratungsleistungen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen))

28. Ein Verbraucher schließt einen Darlehensvertrag über 40.000 Euro ab, der ausdrücklich zur Renovierung seines bestehenden Einfamilienhauses bestimmt ist, jedoch nicht grundpfandrechtlich besichert wird. Wie ist der Vertrag rechtlich einzuordnen?

1. Als Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag, weil der Verwendungszweck auf die Erhaltung von Wohneigentum gerichtet ist
2. Als Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag, weil eine dingliche Besicherung durch Grundpfandrecht zwingend erforderlich ist
3. Als Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag, weil jeder Betrag über 20.000 Euro automatisch dieser Kategorie zugeordnet wird
4. Als gemischter Vertrag, der zugleich den Vorschriften über Bauträgerverträge und über Ratenkredite unterliegt

Nach § 491 Abs. 3 BGB genügt bereits die Zweckbestimmung „Erhaltung von Eigentum an … bestehenden … Gebäuden“; eine dingliche Besicherung ist für diese Alternative nicht zwingend erforderlich.

29. Welche Widerrufsfrist steht dem Verbraucher bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag grundsätzlich zu?

1. 30 Tage
2. 7 Tage
3. 21 Tage
4. 14 Tage

§ 495 Abs. 1 BGB i. V. m. § 355 Abs. 2 BGB sieht eine reguläre Widerrufsfrist von 14 Tagen vor.

30. Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wird am 3. Februar geschlossen. Der Darlehensgeber erteilt dem Verbraucher jedoch keine ordnungsgemäße Widerrufsinformation. Zu welchem spätesten Zeitpunkt erlischt das Widerrufsrecht des Verbrauchers unabhängig von der fehlenden Information?

1. Das Widerrufsrecht erlischt in diesem Fall nie, solange keine ordnungsgemäße Belehrung nachgeholt wird
2. 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, also am 17. Februar des Folgejahres
3. 6 Monate nach Vertragsschluss, also am 3. August desselben Jahres
4. 3 Jahre nach Vertragsschluss entsprechend der regelmäßigen Verjährungsfrist

§ 356b Abs. 2 Satz 4 BGB setzt für Immobiliar-Verbraucherdarlehen eine feste Höchstfrist von 12 Monaten und 14 Tagen ab Vertragsschluss, auch bei fehlerhafter oder fehlender Widerrufsinformation.

31. Ein Immobiliardarlehensvermittler möchte einem Kunden das ESIS-Merkblatt erst zusammen mit den Vertragsunterlagen bei der notariellen Beurkundung aushändigen. Ist dieses Vorgehen zulässig?

1. Nein, das ESIS-Merkblatt muss rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Verbrauchers übergeben werden
2. Ja, denn entscheidend ist nur, dass das Merkblatt spätestens bei Auszahlung der Darlehensvaluta vorliegt
3. Nein, das Merkblatt darf ausschließlich vom Notar im Rahmen der Beurkundung übergeben werden
4. Ja, da das ESIS-Merkblatt ausschließlich für gewerbliche Immobilienkäufer vorgeschrieben ist

Die vorvertragliche Information nach § 491a Abs. 1 BGB muss dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsschluss zur Verfügung stehen, damit er Angebote vergleichen kann; eine Übergabe erst bei Beurkundung genügt dem nicht. (§ 491a Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 247 § 1 EGBGB)

32. Ein Kreditinstitut macht die Gewährung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens davon abhängig, dass der Verbraucher zusätzlich eine Restschuldversicherung bei einem vom Institut benannten Versicherer abschließt. Wie ist dieses Vorgehen grundsätzlich zu beurteilen?

1. Als zulässige Praxis, weil Kopplungsgeschäfte bei Immobiliardarlehen generell erlaubt sind
2. Als unzulässiges Kopplungsgeschäft nur dann, wenn der Verbraucher der Versicherung ausdrücklich widerspricht
3. Als zulässige Praxis, sofern der Versicherer seinen Sitz im Inland hat
4. Als unzulässiges Kopplungsgeschäft, soweit keine Ausnahme nach § 492b BGB eingreift

§ 492a BGB verbietet grundsätzlich Kopplungsgeschäfte bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen; zulässig sind nur die in § 492b BGB abschließend geregelten Ausnahmen. (§ 492a BGB; Ausnahmen § 492b BGB)

33. Welche Aussage zur Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen trifft NICHT zu?

1. Der Darlehensgeber kann bei vorzeitiger Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen
2. Die für Allgemein-Verbraucherdarlehen geltende Kappungsgrenze von 1 % bzw. 0,5 % gilt unmittelbar auch für Immobiliar-Verbraucherdarlehen
3. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, etwa dem Zinsschaden
4. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll den durch die vorzeitige Rückzahlung entstehenden Schaden des Darlehensgebers ausgleichen

Anders als bei Allgemein-Verbraucherdarlehen gilt die betragsmäßige Kappung von 1 %/0,5 % für Immobiliar-Verbraucherdarlehen NICHT; § 502 BGB verlangt lediglich eine „angemessene“ Entschädigung.

34. Ein Darlehensnehmer möchte sein Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung bereits nach vier Jahren vollständig zurückzahlen, weil er die finanzierte Immobilie verkaufen will. Unter welcher Voraussetzung ist ihm dies während der Zinsbindung möglich?

1. Jederzeit ohne besonderen Grund, da die Zinsbindung den Darlehensnehmer nicht bindet, sondern nur den Darlehensgeber
2. Nur nach Ablauf von mindestens sechs Jahren, da vor Ablauf dieser Frist jede vorzeitige Rückzahlung ausgeschlossen ist
3. Nur wenn ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung besteht, wie es der Verkauf der Immobilie darstellen kann
4. Nur mit ausdrücklicher Zustimmung sämtlicher Nachranggläubiger, unabhängig von einem berechtigten Interesse

§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB gestattet die vorzeitige Rückzahlung während der Sollzinsbindung nur bei berechtigtem Interesse des Darlehensnehmers, z. B. beim Verkauf der Immobilie. (§ 500 Abs. 2 BGB)

35. Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz wurde am 15. Mai vor zehneinhalb Jahren vollständig ausgezahlt. Der Darlehensnehmer möchte den Vertrag nun ordentlich kündigen. Wie ist die Rechtslage nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB?

1. Der Darlehensnehmer kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen, da die Zehnjahresfrist bereits verstrichen ist
2. Eine ordentliche Kündigung nach zehn Jahren ist bei gebundenem Sollzinssatz gesetzlich ausgeschlossen
3. Eine Kündigung ist erst nach Ablauf von fünfzehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens möglich
4. Der Darlehensnehmer kann sofort ohne jede Kündigungsfrist kündigen, weil die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlaubt nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang des Darlehens eine ordentliche Kündigung mit sechsmonatiger Frist; nach zehneinhalb Jahren ist diese Frist bereits gewahrt.