🧮 Finanzierungsbedarf, Konditionen, Zins und Tilgung

1. Käufer und Verkäufer sind nach § 13 GrEStG gesetzlich Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer. Wer trägt die Steuer in der Praxis üblicherweise aufgrund vertraglicher Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag?

1. Regelmäßig allein der Verkäufer
2. Stets hälftig zwischen Käufer und Verkäufer
3. Je nach Bundesland gesetzlich unterschiedlich geregelt
4. Regelmäßig allein der Käufer

Obwohl beide gesetzlich als Gesamtschuldner haften, wird im Kaufvertrag üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein trägt; die Person des Steuerträgers ist Sache der vertraglichen Absprache und nicht landesrechtlich vorgegeben. (§ 13 GrEStG; notarielle Vertragspraxis beim Grundstückskauf)

2. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher: Beauftragt nur eine Partei den Makler, welchen Anteil der vereinbarten Provision darf die andere, nicht beauftragende Partei höchstens vertraglich übernehmen?

1. Höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision
2. Höchstens ein Drittel der vereinbarten Provision
3. Die gesamte vereinbarte Provision
4. Keinen Anteil; eine Kostenteilung ist unzulässig

Nach §§ 656c, 656d BGB darf die nicht beauftragende Partei höchstens die Hälfte der Provision übernehmen; deren Zahlungspflicht wird zudem erst nach Zahlungsnachweis der beauftragenden Partei fällig. (§§ 656c, 656d BGB (seit 23.12.2020))

3. Ein Verkäufer beauftragt allein einen Makler mit dem Verkauf seines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer; die Provision soll vertragsgemäß hälftig geteilt werden. Wann wird die Zahlungspflicht des Käufers für seinen Anteil fällig?

1. Sofort mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrags
2. Erst, wenn der Verkäufer seine eigene Zahlung nachgewiesen hat
3. Erst nach Ablauf von sechs Monaten ab Beurkundung
4. Erst mit Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Nach § 656d BGB wird die Zahlungspflicht der nicht beauftragenden Partei erst fällig, wenn die beauftragende Partei (hier der Verkäufer) den Nachweis der eigenen Zahlung erbracht hat.

4. Nach welchem Gesetz richtet sich die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten beim Erwerb einer Immobilie in Deutschland?

1. Preisangabenverordnung (PAngV)
2. Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
3. Pfandbriefgesetz (PfandBG)
4. Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)

Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich im GNotKG geregelt; die PAngV betrifft dagegen die Preisangabe und den effektiven Jahreszins von Darlehen. (Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG))

5. Welche der folgenden Positionen zählt zu den klassischen Erwerbsnebenkosten, die im Finanzierungsplan neben dem Kaufpreis zu berücksichtigen sind?

1. Kosten für eine neue Einbauküche
2. Kosten des Umzugsunternehmens
3. Notar- und Grundbuchkosten
4. Rücklage für künftige Instandhaltung

Notar- und Grundbuchkosten entstehen unmittelbar durch den Eigentumserwerb und zählen zu den Erwerbsnebenkosten; Einbauküche, Umzug und Instandhaltungsrücklage sind spätere bzw. freiwillige Ausgaben. (Finanzierungsplan/Kapitalbedarfsrechnung (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

6. Welche Position gehört NICHT zu den unmittelbaren Erwerbsnebenkosten, die bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs neben dem Kaufpreis anzusetzen sind?

1. Grunderwerbsteuer
2. Notarkosten für die Kaufvertragsbeurkundung
3. Maklerprovision
4. Kosten neu zu erwerbender Gartenmöbel

Gartenmöbel sind eine freiwillige Anschaffung ohne Bezug zum Eigentumserwerb, während Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision typische, unmittelbare Erwerbsnebenkosten sind. (Finanzierungsplan/Kapitalbedarfsrechnung (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

7. Ein Käufer erwirbt eine Immobilie zum Kaufpreis von 350.000 Euro. Es fallen 12.250 Euro Grunderwerbsteuer, 6.000 Euro Notar- und Grundbuchkosten sowie 8.330 Euro Maklerprovision an. Der Käufer setzt 60.000 Euro Eigenkapital ein. Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf?

1. 256.580 Euro
2. 290.000 Euro
3. 316.580 Euro
4. 376.580 Euro

Gesamtkosten: 350.000 € + 12.250 € + 6.000 € + 8.330 € = 376.580 €; abzüglich Eigenkapital 60.000 € ergibt einen Finanzierungsbedarf von 316.580 €. 290.000 € übersieht die Nebenkosten, 376.580 € übersieht den Eigenkapitalabzug. (Finanzierungsplan/Kapitalbedarfsrechnung (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

8. Wie wird der Finanzierungsbedarf, also der erforderliche Fremdkapitalbetrag, beim Immobilienerwerb grundsätzlich ermittelt?

1. Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten abzüglich Eigenkapital
2. Beleihungswert abzüglich der Grundschuld
3. Kaufpreis abzüglich der Grunderwerbsteuer
4. Verkehrswert zuzüglich der Maklerprovision

Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus den Gesamtkosten (Kaufpreis zzgl. Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten, ggf. Maklerprovision) abzüglich des eingesetzten Eigenkapitals. (Finanzierungsplan/Kapitalbedarfsrechnung (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

9. Eine Käuferin verfügt über 40.000 Euro Eigenkapital. Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 280.000 Euro, hinzu kommen Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) von insgesamt 25.200 Euro. Welchen Betrag muss die Bank mindestens als Fremdkapital finanzieren, wenn keine weiteren Eigenmittel eingesetzt werden?

1. 225.200 Euro
2. 240.000 Euro
3. 265.200 Euro
4. 305.200 Euro

Gesamtkosten: 280.000 € + 25.200 € = 305.200 €; abzüglich 40.000 € Eigenkapital ergibt 265.200 € Finanzierungsbedarf. 240.000 € übersieht die Erwerbsnebenkosten. (Finanzierungsplan/Kapitalbedarfsrechnung (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

10. Welche Aufgabe übernimmt der Notar typischerweise im Zusammenhang mit dem Grundbuch beim Immobilienkauf, um den Käufer vor einer Zwischenveräußerung an Dritte zu schützen?

1. Veranlassung der Löschung der Grunderwerbsteuer im Grundbuch
2. Veranlassung der Eintragung einer Vorfälligkeitsentschädigung
3. Veranlassung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers
4. Veranlassung der Eintragung eines Disagios in Abteilung III

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und verhindert eine wirksame Zwischenveräußerung oder Belastung durch den Verkäufer. (Grundbuchpraxis beim notariellen Immobilienkauf (§ 883 BGB))

11. Was versteht man unter einer tilgungsfreien Anlaufzeit bei einem Immobiliendarlehen?

1. Einen Zeitraum, in dem weder Zinsen noch Tilgung gezahlt werden
2. Einen Zeitraum zu Laufzeitbeginn, in dem nur Zinsen, aber keine Tilgung gezahlt werden
3. Einen Zeitraum, in dem ausschließlich getilgt, aber keine Zinsen berechnet werden
4. Einen Zeitraum nach vollständiger Rückzahlung ohne weitere Zahlungspflicht

In der tilgungsfreien Anlaufzeit zahlt der Darlehensnehmer ausschließlich Zinsen auf die Restschuld; eine Tilgung erfolgt erst nach deren Ablauf. (Tilgungsplanung/Finanzierungspraxis (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

12. Ein Bauherr lässt sein Haus in acht Monaten errichten und vereinbart mit der Bank für diesen Zeitraum eine tilgungsfreie Zeit, in der die Darlehenssumme abschnittsweise abgerufen wird. Welche Auswirkung hat dies auf seine monatliche Belastung während der Bauphase im Vergleich zur regulären Annuitätenrate nach Bauabschluss?

1. Die Belastung ist niedriger, da nur Zinsen auf die jeweils abgerufene Darlehenssumme anfallen
2. Die Belastung entfällt vollständig, da während der Bauphase weder Zinsen noch Tilgung anfallen
3. Die Belastung bleibt unverändert, da Zins und Tilgung unabhängig vom Baufortschritt konstant sind
4. Die Belastung ist höher, da zusätzlich Bereitstellungszinsen und volle Tilgung anfallen

Während der tilgungsfreien Bauphase zahlt der Bauherr nur Zinsen auf den bereits abgerufenen Teilbetrag, wodurch die monatliche Belastung niedriger ist als die spätere volle Annuität. (Tilgungsplanung/Finanzierungspraxis (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

13. Für ein Annuitätendarlehen über 200.000 Euro werden ein Sollzins von 4 % p.a. sowie eine zweijährige tilgungsfreie Anlaufzeit vereinbart, in der ausschließlich Zinsen gezahlt werden. Wie hoch ist die Restschuld nach Ablauf dieser zwei Jahre?

1. 184.000 Euro
2. 192.000 Euro
3. 200.000 Euro
4. 216.000 Euro

Da während der tilgungsfreien Zeit ausschließlich Zinsen, aber keine Tilgung gezahlt werden, bleibt die Restschuld unverändert bei 200.000 €; sie erhöht sich entgegen der Annahme in der Option mit 216.000 € nicht um nicht gezahlte Tilgungsbeträge. (Tilgungsplanung/Finanzierungspraxis (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

14. Was bezeichnet man beim Immobiliendarlehen als Disagio (Damnum)?

1. Die Entschädigung, die der Darlehensgeber bei vorzeitiger Rückzahlung verlangen kann
2. Die Differenz zwischen dem Nennbetrag des Darlehens und dem niedrigeren Auszahlungsbetrag
3. Den Zinssatz für nicht abgerufene Darlehensbeträge während der Bereitstellungszeit
4. Die Differenz zwischen Beleihungswert und Verkehrswert der Immobilie

Das Disagio ist der Abschlag zwischen dem Nennbetrag und dem tatsächlich ausgezahlten, niedrigeren Betrag; es senkt den Nominalzins, ist aber als Kostenfaktor in den effektiven Jahreszins einzubeziehen. (§ 16 PAngV (Kostenbegriff des effektiven Jahreszinses))

15. Ein Darlehen über 250.000 Euro wird mit einem Disagio von 5 % vereinbart. Welchen Betrag zahlt die Bank dem Darlehensnehmer tatsächlich aus, wenn keine weiteren Abzüge anfallen?

1. 200.000 Euro
2. 237.500 Euro
3. 245.000 Euro
4. 262.500 Euro

Auszahlungsbetrag = 250.000 € × (100 % − 5 %) = 237.500 €. 262.500 € entspricht fälschlich einem Aufschlag statt eines Abschlags. (§ 16 PAngV (Disagio als Kostenfaktor))

16. Welche Auswirkung hat die Vereinbarung eines Disagios typischerweise auf den Nominalzins und den effektiven Jahreszins eines Darlehens?

1. Beide Zinssätze sinken gleichermaßen deutlich ab
2. Der Nominalzins steigt, der effektive Jahreszins bleibt unverändert
3. Weder Nominalzins noch effektiver Jahreszins werden beeinflusst
4. Der Nominalzins sinkt, das Disagio erhöht aber den effektiven Jahreszins

Ein Disagio senkt den vereinbarten Nominalzins, muss aber nach § 16 PAngV als Kostenfaktor in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einbezogen werden, sodass dieser regelmäßig über dem Nominalzins liegt. (§ 16 PAngV i.V.m. Anlage zu § 16 (effektiver Jahreszins))

17. Ein Kunde vergleicht zwei Darlehensangebote mit identischer Darlehenssumme und Laufzeit: Angebot A hat einen Nominalzins von 3,8 % ohne Disagio, Angebot B einen Nominalzins von 3,3 % mit einem Disagio von 4 %. Warum reicht der Vergleich der beiden Nominalzinsen allein NICHT aus, um das günstigere Angebot zu bestimmen?

1. Weil ein Disagio ausschließlich bei variabel verzinsten Darlehen zulässig ist
2. Weil das Disagio den Nominalzins automatisch an den effektiven Jahreszins angleicht
3. Weil der Nominalzins bei Immobiliardarlehen für den Preisvergleich rechtlich unbeachtlich ist
4. Weil das vorab gezahlte Disagio den effektiven Jahreszins erhöht, den der Nominalzins nicht widerspiegelt

Da das Disagio als Kostenfaktor in den effektiven Jahreszins einfließt, kann Angebot B trotz niedrigerem Nominalzins effektiv teurer sein; erst der Vergleich der effektiven Jahreszinsen nach § 16 PAngV zeigt die tatsächlichen Gesamtkosten. (§ 16 PAngV i.V.m. Anlage zu § 16 (effektiver Jahreszins))

18. Was sind Bereitstellungszinsen im Zusammenhang mit einem Immobiliendarlehen?

1. Zinsen, die bei vorzeitiger vollständiger Rückzahlung des Darlehens zu zahlen sind
2. Zinsen, die während der tilgungsfreien Anlaufzeit anstelle der Tilgung erhoben werden
3. Zinsen, die zusätzlich zum Sollzins auf die bereits ausgezahlte Darlehenssumme berechnet werden
4. Zinsen, die auf den noch nicht abgerufenen Teil der zugesagten Darlehenssumme berechnet werden

Bereitstellungszinsen kompensieren die Bank für die Kapitalbindung des zugesagten, aber vom Darlehensnehmer noch nicht abgerufenen Betrags. (Finanzierungspraxis Immobiliardarlehen (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

19. Ein Bauherr ruft die zugesagte Darlehenssumme wegen Bauverzögerungen erst neun Monate nach Darlehenszusage vollständig ab. Die Bank hatte eine bereitstellungszinsfreie Zeit von drei Monaten eingeräumt. Für welchen Zeitraum kann die Bank marktüblich Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag berechnen?

1. Für die ersten drei Monate der bereitstellungszinsfreien Zeit
2. Für die gesamten neun Monate seit der Darlehenszusage der Bank
3. Für die restlichen sechs Monate nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit
4. Für keinen Zeitraum, da Bereitstellungszinsen nur bei Annuitätendarlehen anfallen

Erst nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit von drei Monaten beginnt die Berechnung; bei einem Gesamtzeitraum von neun Monaten sind daher sechs Monate bereitstellungszinspflichtig. (Finanzierungspraxis Immobiliardarlehen (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

20. Von einem zugesagten Darlehen über 180.000 Euro sind nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit noch 100.000 Euro nicht abgerufen. Die Bank berechnet marktüblich 0,25 % Bereitstellungszinsen pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Wie hoch sind die Bereitstellungszinsen für vier weitere Monate?

1. 250 Euro
2. 1.000 Euro
3. 1.800 Euro
4. 4.000 Euro

100.000 € × 0,25 % × 4 Monate = 1.000 €. 1.800 € entsteht, wenn fälschlich die gesamte Darlehenssumme von 180.000 € statt des nicht abgerufenen Betrags zugrunde gelegt wird. (Finanzierungspraxis Immobiliardarlehen (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

21. Welchen wirtschaftlichen Zweck verfolgt eine Bank mit der Erhebung von Bereitstellungszinsen?

1. Ausgleich für die Kosten der notariellen Grundschuldbestellung
2. Ausgleich für den Zinsausfall bei vorzeitiger vollständiger Tilgung
3. Ausgleich für entgangene Grunderwerbsteuer bei verzögerter Beurkundung
4. Ausgleich für Refinanzierungskosten und Kapitalbindung des noch nicht abgerufenen Betrags

Die Bank hält bereits refinanzierte Mittel bereit, die der Darlehensnehmer noch nicht abgerufen hat; Bereitstellungszinsen gleichen die daraus entstehenden Kosten aus. (Finanzierungspraxis Immobiliardarlehen (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

22. Wie lange beträgt bei Immobiliendarlehen die marktübliche bereitstellungszinsfreie Zeit, innerhalb derer die Bank auf nicht abgerufene Darlehensbeträge in der Regel keine Bereitstellungszinsen berechnet?

1. Etwa drei Monate ab Darlehenszusage
2. Etwa zwölf Monate ab Darlehenszusage
3. Etwa zehn Jahre ab vollständiger Auszahlung
4. Marktüblich existiert keine solche Frist

In der Bankpraxis wird üblicherweise eine bereitstellungszinsfreie Zeit von rund drei Monaten ab Darlehenszusage eingeräumt, bevor Bereitstellungszinsen anfallen. (Finanzierungspraxis Immobiliardarlehen (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

23. Ein Darlehensnehmer vereinbart ein Annuitätendarlehen über 150.000 Euro mit einem Disagio von 3 % sowie einer einjährigen tilgungsfreien Anlaufzeit. Welche Aussage zu den finanziellen Folgen dieser Vereinbarung trifft zu?

1. Ihm werden 145.500 Euro ausgezahlt, und im ersten Jahr entfällt jede Zinszahlung vollständig
2. Ihm werden 154.500 Euro ausgezahlt, und im ersten Jahr zahlt er weder Zinsen noch Tilgung
3. Ihm werden die vollen 150.000 Euro ausgezahlt, und im ersten Jahr zahlt er ausschließlich Tilgung ohne Zinsen
4. Ihm werden 145.500 Euro ausgezahlt, und im ersten Jahr zahlt er ausschließlich Zinsen ohne Tilgung

Auszahlung = 150.000 € × (100 % − 3 %) = 145.500 €; wegen der tilgungsfreien Anlaufzeit zahlt der Darlehensnehmer im ersten Jahr ausschließlich Zinsen, aber keine Tilgung. (§ 16 PAngV (Disagio); Tilgungsplanung/Finanzierungspraxis (IHK-Sachkunde § 34i GewO))

24. Im Rahmen der Baufinanzierung setzt ein Bauherr neben Eigenkapital auch Eigenleistung ('Muskelhypothek') ein. Was ist darunter im Finanzierungsplan zu verstehen?

1. Vom Bauherrn selbst oder unentgeltlich mithelfenden Bekannten erbrachte Bau- oder Ausbauarbeiten, die als Kapitaleinsatz angerechnet werden
2. Ein von der Bank gewährter zinsgünstiger Nachrangkredit für Renovierungsarbeiten
3. Der Teil des Kaufpreises, der durch ein KfW-Förderdarlehen finanziert wird
4. Eine vom Bauträger übernommene Garantieleistung für Baumängel während der Gewährleistungsfrist

Eigenleistung/Muskelhypothek bezeichnet selbst erbrachte Arbeitsleistungen, die im Finanzierungsplan wie Eigenkapital angesetzt werden; die übrigen Optionen beschreiben Fremdmittel bzw. andere vertragliche Sachverhalte. (Finanzierungsplan/Kapitalbedarfsrechnung (IHK-Sachkunde §34i GewO))

25. Wie ermittelt sich im Finanzierungsplan der Finanzierungsbedarf, also das benötigte Fremdkapital?

1. Kaufpreis der Immobilie abzüglich der Grunderwerbsteuer
2. Gesamtkosten (Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten) abzüglich der eingesetzten Eigenmittel
3. Beleihungswert der Immobilie abzüglich der Kaufnebenkosten
4. Verkehrswert der Immobilie zuzüglich der Kaufnebenkosten

Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus den Gesamtkosten des Vorhabens abzüglich der eingesetzten Eigenmittel; die übrigen Optionen verwenden falsche Bezugsgrößen wie Beleihungs- oder Verkehrswert. (Finanzierungsplan/Kapitalbedarfsrechnung (IHK-Sachkunde §34i GewO))

26. Welche der folgenden Kostenpositionen zählt zu den INDIREKTEN Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung, weil sie nicht unmittelbar mit dem Eigentumsübergang, sondern mit der Finanzierung selbst zusammenhängt?

1. Grunderwerbsteuer für den Erwerb des Grundstücks
2. Notar- und Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung
3. Disagio (Damnum) für die Bereitstellung des Darlehens
4. Maklerprovision für den Nachweis der Immobilie

Das Disagio ist ein Finanzierungskostenfaktor und zählt zu den indirekten Nebenkosten, während Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten und Maklerprovision direkte, mit dem Eigentumserwerb verbundene Kaufnebenkosten sind. (§ 16 PAngV (Kostenbegriff des effektiven Jahreszinses); Finanzierungsplan-Systematik)

27. Ein Kunde vereinbart mit der Bank statt eines Nominalzinses von 4,0 % einen Nominalzins von 3,5 % bei gleichzeitiger Vereinbarung eines Disagios von 5 % des Nennbetrags, das bei Auszahlung einbehalten wird. Wie ist dies bei den Pflichtangaben des Darlehensvertrags richtig zu behandeln?

1. Das Disagio bleibt bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses unberücksichtigt, da es nur den Auszahlungskurs betrifft
2. Das Disagio erhöht die Eigenmittel des Kunden und ist im Finanzierungsplan als Eigenleistung auszuweisen
3. Das Disagio wird über die gesamte Vertragslaufzeit als zusätzlicher Tilgungsanteil auf die Annuität aufgeschlagen
4. Das Disagio ist als Kostenfaktor in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einzubeziehen, da der niedrigere Nominalzins allein eine günstigere Finanzierung vortäuschen würde

Der effektive Jahreszins muss sämtliche preisbestimmenden Kostenfaktoren wie das Disagio abbilden, damit Darlehen mit unterschiedlichem Nominalzins/Auszahlungskurs vergleichbar bleiben. (§ 16 PAngV (Kostenbegriff des effektiven Jahreszinses))

28. Welche Position zählt typischerweise zu den Eigenmitteln im Finanzierungsplan einer Immobilienfinanzierung?

1. Ein nachrangig besichertes Bankdarlehen
2. Guthaben aus einem bereits zuteilungsreifen Bausparvertrag
3. Ein KfW-Förderdarlehen für energieeffizientes Bauen
4. Ein von den Eltern gewährtes, marktüblich verzinstes Darlehen

Zuteilungsreifes Bausparguthaben ist bereits angespartes eigenes Kapital und zählt daher zu den Eigenmitteln; die übrigen Positionen sind Kreditverbindlichkeiten und damit Fremdmittel. (Finanzierungsplan/Kapitalbedarfsrechnung — Eigenmittel vs. Fremdmittel)

29. Ein Kreditinstitut refinanziert Immobiliardarlehen über Hypothekenpfandbriefe. Bis zu welcher Höhe des festgesetzten Beleihungswerts dürfen erstrangige Beleihungen als Deckung für Hypothekenpfandbriefe genutzt werden?

1. Bis zu 60 % des Beleihungswerts
2. Bis zu 80 % des Beleihungswerts
3. Bis zu 40 % des Beleihungswerts
4. Bis zu 100 % des Beleihungswerts

Nach § 14 PfandBG dürfen als Deckung für Hypothekenpfandbriefe nur erstrangige Beleihungen bis 60 % des Beleihungswerts genutzt werden.

30. Der Beleihungswert eines Objekts wird von der Bank auf 250.000 € festgesetzt. Der Kunde benötigt ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen über 220.000 €. Welche Aussage zur Deckungsfähigkeit für Hypothekenpfandbriefe trifft zu?

1. Der gesamte Darlehensbetrag von 220.000 € darf als Deckung für Hypothekenpfandbriefe dienen, weil er den Beleihungswert nicht übersteigt
2. Nur der Anteil bis 200.000 € (80 % des Beleihungswerts) darf als Deckung dienen
3. Nur der Anteil bis 150.000 € (60 % des Beleihungswerts) darf als Deckung dienen; der darüberhinausgehende Teil muss anderweitig refinanziert werden
4. Die Deckungsfähigkeit richtet sich nach dem Verkehrswert und nicht nach dem Beleihungswert

Nach § 14 PfandBG ist nur der erstrangige Anteil bis 60 % des Beleihungswerts (hier 150.000 €) pfandbriefdeckungsfähig; der übersteigende Betrag muss anderweitig finanziert werden.

31. Wie verhält sich der Beleihungswert einer Immobilie in der Regel zum Verkehrswert (Marktwert)?

1. Beleihungswert und Verkehrswert sind gesetzlich stets identisch festzusetzen
2. Der Beleihungswert liegt regelmäßig über dem Verkehrswert, da künftige Wertsteigerungen eingerechnet werden
3. Der Beleihungswert entspricht dem ursprünglichen Kaufpreis ohne eigene Wertermittlung
4. Der Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Verkehrswert, da er den dauerhaft erzielbaren Wert vorsichtig bemisst

Der Beleihungswert bildet nach § 16 PfandBG i. V. m. der BelWertV den dauerhaft erzielbaren Wert vorsichtig ab und liegt deshalb regelmäßig unter dem Verkehrswert. (§ 16 PfandBG; Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV))

32. Welche der folgenden Positionen gehört NICHT zu den indirekten (finanzierungsbedingten) Nebenkosten einer Baufinanzierung?

1. Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile
2. Grunderwerbsteuer für den Grundstückserwerb
3. Bearbeitungsgebühr des Kreditinstituts für die Darlehensvergabe
4. Kosten der Bestellung und Eintragung der Grundschuld

Die Grunderwerbsteuer ist eine direkte, mit dem Eigentumserwerb verbundene Kaufnebenkosten; Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühr und Grundschuldkosten entstehen dagegen unmittelbar aus der Finanzierung (indirekte Nebenkosten). (§ 16 PAngV; Finanzierungsplan-Systematik direkte/indirekte Nebenkosten)

33. Ein Verbraucher kauft eine Eigentumswohnung. Allein der Verkäufer hat den Makler beauftragt; im notariellen Kaufvertrag soll ein Teil der Maklerprovision auf den Käufer abgewälzt werden. Welche Aussage zur zulässigen Kostenbeteiligung des Käufers ist zutreffend?

1. Der Käufer muss die vollständige Maklerprovision tragen, da er von der Vermittlung wirtschaftlich profitiert
2. Der Käufer und der Verkäufer teilen die Maklerprovision automatisch je zur Hälfte, unabhängig vom Zahlungsnachweis des Verkäufers
3. Der Käufer darf höchstens zur Hälfte der Maklerprovision herangezogen werden, und seine Zahlungspflicht wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat
4. Der Käufer darf an der Maklerprovision überhaupt nicht beteiligt werden, weil ausschließlich der Verkäufer den Makler beauftragt hat

Nach §§ 656c, 656d BGB darf beim Kauf einer Wohnung durch einen Verbraucher die nicht beauftragende Partei höchstens die Hälfte der Provision tragen, und ihre Zahlungspflicht wird erst fällig, wenn der beauftragende Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat; eine vollständige Abwälzung oder ein kategorischer Ausschluss sind unzutreffend. (§§ 656c, 656d BGB (seit 23.12.2020))

34. Ein Käufer erwirbt eine Immobilie zum Kaufpreis von 350.000 €. An Kaufnebenkosten fallen 5,0 % Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar-/Grundbuchkosten sowie 3,57 % Maklerprovision an, jeweils bezogen auf den Kaufpreis. Er setzt 70.000 € Eigenkapital ein. Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf (benötigtes Fremdkapital)?

1. 280.000 €
2. 385.245 €
3. 297.500 €
4. 315.245 €

Die Kaufnebenkosten betragen 10,07 % von 350.000 € = 35.245 €, sodass die Gesamtkosten 385.245 € betragen; abzüglich 70.000 € Eigenkapital ergibt sich ein Finanzierungsbedarf von 315.245 €. (Finanzierungsplan/Kapitalbedarfsrechnung; § 11 GrEStG; GNotKG)

35. Ein Kreditinstitut vergibt neben dem erstrangig grundpfandrechtlich gesicherten Bankdarlehen einen zusätzlichen, im Grundbuch nachrangig eingetragenen Kredit zur Deckung der Finanzierungslücke. Welche Aussage zur Verzinsung dieses nachrangigen Kredits trifft im Vergleich zum erstrangigen Anteil typischerweise zu?

1. Der nachrangige Kredit wird üblicherweise zinsfrei gewährt, da er nur der Restfinanzierung dient
2. Der nachrangige Kredit wird wegen des höheren Ausfallrisikos regelmäßig teurer verzinst als der erstrangige Anteil
3. Der nachrangige Kredit wird günstiger verzinst als der erstrangige Anteil, da er betragsmäßig meist kleiner ist
4. Der nachrangige Kredit zählt im Finanzierungsplan zu den Eigenmitteln, nicht zu den Fremdmitteln

Wegen der nachrangigen Besicherung und des damit höheren Ausfallrisikos verlangt der Kreditgeber für den nachrangigen Kreditteil regelmäßig einen höheren Zinssatz als für den erstrangigen Realkredit. (Finanzierungsplan-Systematik; Grundpfandrechte/Rangfolge)