✅ Kreditwürdigkeitsprüfung in der Praxis

1. Was versteht man im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung unter dem Begriff 'Kreditfähigkeit' des Darlehensnehmers?

1. Die wirtschaftliche Fähigkeit, den Kapitaldienst aus laufendem Einkommen zu leisten
2. Die im Grundbuch dokumentierte Bonität des Sicherungsobjekts
3. Die rechtliche Fähigkeit einer Person, wirksam einen Darlehensvertrag abzuschließen
4. Die Bereitschaft der Bank, ein Darlehen zu den beantragten Konditionen zu gewähren

Kreditfähigkeit bezeichnet die rechtliche (Geschäfts-)Fähigkeit zum wirksamen Vertragsschluss; die wirtschaftliche Rückzahlungsfähigkeit ist dagegen die Kreditwürdigkeit. (Grundbegriffe der Kreditwürdigkeitsprüfung, Sachkunde § 34i GewO)

2. Welches Merkmal beschreibt zutreffend die 'Kreditwürdigkeit' eines Darlehensnehmers im Sinne der Kreditwürdigkeitsprüfung?

1. Die wirtschaftliche Fähigkeit und der Wille, den vereinbarten Kapitaldienst vertragsgemäß zu leisten
2. Die zivilrechtliche Geschäftsfähigkeit zum Abschluss des Darlehensvertrags
3. Die im Grundbuch eingetragene Rangstelle der Grundschuld
4. Die formale Berechtigung des Vermittlers zur Vermittlung von Immobiliardarlehen

Kreditwürdigkeit meint die wirtschaftliche Bonität (Fähigkeit und Wille zur vertragsgemäßen Rückzahlung); die Geschäftsfähigkeit betrifft dagegen die Kreditfähigkeit. (Grundbegriffe der Kreditwürdigkeitsprüfung, Sachkunde § 34i GewO)

3. Ein 16-jähriger Kunde möchte ohne Zustimmung seiner gesetzlichen Vertreter einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag abschließen. Er verfügt über ein hohes monatliches Einkommen aus einer Erbschaft. Wie ist dieser Sachverhalt aus Sicht der Kreditwürdigkeitsprüfung einzuordnen?

1. Es fehlt an der Kreditwürdigkeit, da Einkommen aus einer Erbschaft nicht als nachhaltig gilt
2. Es fehlt sowohl an der Kreditfähigkeit als auch an der Kreditwürdigkeit, weil minderjährige Darlehensnehmer keine eigene Bonität aufweisen können
3. Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit sind beide gegeben, weil das Einkommen aus der Erbschaft die Tragfähigkeit der Finanzierung sicherstellt
4. Es fehlt an der Kreditfähigkeit, da die für den wirksamen Vertragsschluss erforderliche Geschäftsfähigkeit nicht vorliegt

Ohne Zustimmung der gesetzlichen Vertreter fehlt dem Minderjährigen die volle Geschäftsfähigkeit, sodass es an der Kreditfähigkeit fehlt; die Höhe des Einkommens ändert daran nichts, da dies eine Frage der Kreditwürdigkeit wäre. (Grundbegriffe der Kreditwürdigkeitsprüfung (Kreditfähigkeit = Geschäftsfähigkeit))

4. Eine volljährige, unbeschränkt geschäftsfähige Kundin beantragt ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Ihr laufendes Nettoeinkommen deckt nach Abzug der Lebenshaltungskosten und bestehender Verpflichtungen den geplanten Kapitaldienst nicht. Wie ist dies zutreffend einzuordnen?

1. Die Kreditfähigkeit ist gegeben, die Kreditwürdigkeit ist auf Grundlage der Einkommens- und Ausgabensituation zu verneinen
2. Die Kreditfähigkeit ist zu verneinen, da die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Kundin fehlt
3. Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit sind gegeben, sofern eine werthaltige Grundschuld als Sicherheit bestellt wird
4. Sowohl Kreditfähigkeit als auch Kreditwürdigkeit sind zu verneinen, da beide Begriffe dieselbe wirtschaftliche Situation abbilden

Die Geschäftsfähigkeit (Kreditfähigkeit) der Kundin ist unstreitig gegeben; die fehlende Deckung des Kapitaldienstes betrifft allein die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit, die nach § 505b Abs. 2 BGB zu verneinen ist. (§ 505b Abs. 2 BGB; Grundbegriffe Kreditfähigkeit/Kreditwürdigkeit)

5. Welcher Prüfungsmaßstab gilt gemäß § 505a Abs. 1 BGB dafür, dass ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag geschlossen werden darf?

1. Aus der Prüfung dürfen sich keine erheblichen Zweifel an der Fähigkeit des Darlehensnehmers zur vertragsgemäßen Erfüllung ergeben
2. Aus der Prüfung muss hervorgehen, dass der Beleihungswert der Immobilie die Darlehenssumme mit ausreichender Sicherheitsmarge übersteigt
3. Aus der Prüfung muss hervorgehen, dass es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag vertragsgemäß nachkommen wird
4. Aus der Prüfung muss hervorgehen, dass der Darlehensnehmer die Verpflichtungen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit erfüllen wird

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gilt der Maßstab der 'Wahrscheinlichkeit' der vertragsgemäßen Erfüllung; das strengere 'keine erheblichen Zweifel' gilt beim Allgemein-Verbraucherdarlehen, und eine 'an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit' wird gesetzlich nicht verlangt. (§ 505a Abs. 1 BGB)

6. Worauf kann der Darlehensgeber bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehen die Kreditwürdigkeitsprüfung gemäß § 505b Abs. 1 BGB stützen?

1. Ausschließlich auf ein aktuelles unabhängiges Wertgutachten der als Sicherheit dienenden Immobilie
2. Ausschließlich auf die im Grundbuch eingetragenen Belastungen des Darlehensnehmers
3. Auf notwendige, ausreichende und angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben und sonstigen wirtschaftlichen Verhältnissen, die angemessen zu überprüfen sind
4. Auf Auskünfte des Darlehensnehmers und erforderlichenfalls auf Auskünfte von Auskunfteien wie der SCHUFA

Für Allgemein-Verbraucherdarlehen genügen Auskünfte des Darlehensnehmers und erforderlichenfalls von Auskunfteien; die eingehende Prüfung anhand notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen gilt hingegen für Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 505b Abs. 2 BGB. (§ 505b Abs. 1 BGB)

7. Auf welcher Informationsgrundlage ist die Kreditwürdigkeit bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen gemäß § 505b Abs. 2 BGB eingehend zu prüfen?

1. Auf Grundlage der Selbstauskunft des Darlehensnehmers, ohne dass eine weitere Überprüfung erforderlich ist
2. Auf Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie sonstigen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnissen, die angemessen zu überprüfen sind
3. Auf Grundlage ausschließlich der Auskunft einer Wirtschaftsauskunftei wie der SCHUFA, ohne eigenständige Betrachtung von Einkommen und Ausgaben
4. Auf Grundlage des voraussichtlichen Wertzuwachses der zu finanzierenden Wohnimmobilie und ihres erwarteten Wiederverkaufswerts

§ 505b Abs. 2 BGB verlangt eine eingehende Prüfung anhand notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen und Ausgaben, die zudem angemessen zu überprüfen sind.

8. Ein Darlehensgeber möchte die Kreditwürdigkeitsprüfung für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der zu erwerbenden Wohnimmobilie voraussichtlich steigen wird. Wie ist dies rechtlich zu beurteilen?

1. Dies ist zulässig, da der Immobilienwert die vorrangige Grundlage der Kreditwürdigkeitsbeurteilung bilden darf
2. Dies ist unzulässig, da der Wert der Immobilie bei der Kreditwürdigkeitsprüfung unter keinen Umständen berücksichtigt werden darf
3. Dies ist zulässig, sofern der Darlehensnehmer zuvor schriftlich in die überwiegend wertorientierte Prüfung einwilligt
4. Dies ist unzulässig, da die Prüfung sich nicht hauptsächlich auf einen erwarteten Wertzuwachs der Wohnimmobilie stützen darf, außer das Darlehen dient dem Bau oder der Renovierung der Immobilie

Nach § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB darf sich die Prüfung nicht hauptsächlich auf einen erwarteten Wertzuwachs stützen; eine Ausnahme besteht nur bei Bau- oder Renovierungsdarlehen. Ein vollständiger Ausschluss des Immobilienwerts geht dagegen zu weit, da dieser als Zusatzmerkmal einfließen darf.

9. Ein Darlehensgeber hat bei Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags mit gebundenem Sollzins pflichtwidrig keine ordnungsgemäße Kreditwürdigkeitsprüfung durchgeführt. Welche Rechtsfolge sieht § 505d Abs. 1 BGB hierfür vor?

1. Der Darlehensvertrag ist von Anfang an nichtig, und bereits geleistete Zahlungen sind vollständig zurückzugewähren
2. Der gebundene Sollzins ermäßigt sich auf den marktüblichen Zinssatz, und der Darlehensnehmer kann jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung fristlos kündigen
3. Der Darlehensgeber muss dem Darlehensnehmer ein neues, zinsloses Darlehen in gleicher Höhe anbieten
4. Der Darlehensnehmer kann lediglich Schadensersatz in Höhe der entstandenen Bearbeitungskosten verlangen

§ 505d Abs. 1 BGB sieht als Sanktion die Ermäßigung auf den marktüblichen Zins sowie ein jederzeitiges fristloses Kündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung vor, nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrags.

10. Welche Anforderung stellt § 505c BGB an die Bewertung der als Sicherheit dienenden Wohnimmobilie bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen?

1. Sie muss durch einen beim Darlehensgeber angestellten Kreditsachbearbeiter innerhalb der Kreditabteilung erfolgen
2. Sie kann durch eine formlose Schätzung des Darlehensvermittlers ohne besondere Qualifikation erfolgen
3. Sie muss nach zuverlässigen Standards durch einen fachlich kompetenten, vom Kreditvergabeprozess ausreichend unabhängigen Gutachter erfolgen und dokumentiert werden
4. Sie muss ausschließlich anhand des im notariellen Kaufvertrag genannten Kaufpreises ohne weitere Prüfung erfolgen

§ 505c BGB verlangt eine Bewertung nach zuverlässigen Standards durch einen fachlich kompetenten und vom Kreditvergabeprozess ausreichend unabhängigen Gutachter, die zu dokumentieren ist.

11. Welche Aussage zur aufsichtsrechtlichen Pflicht von Kreditinstituten bei der Vergabe von Immobiliar-Verbraucherdarlehen trifft zu?

1. Die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung ergibt sich ausschließlich aus dem BGB; das Kreditwesengesetz enthält hierzu keine Regelung
2. Das Kreditwesengesetz befreit Kreditinstitute von der zivilrechtlichen Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung nach dem BGB
3. Kreditinstitute sind auch nach dem Kreditwesengesetz verpflichtet, vor Vertragsschluss die Kreditwürdigkeit eingehend zu prüfen; diese Pflicht besteht parallel zu den zivilrechtlichen Vorgaben des BGB
4. Die aufsichtsrechtliche Prüfungspflicht nach dem Kreditwesengesetz gilt nur für Darlehensvermittler, nicht für die darlehensgebenden Institute selbst

§ 18a KWG normiert eine aufsichtsrechtliche Prüfungspflicht der Kreditinstitute, die parallel zu den zivilrechtlichen Pflichten aus dem BGB besteht, diese also ergänzt und nicht ersetzt.

12. Wozu dient die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) und seit wann ist sie in Kraft (Stand 2026)?

1. Sie regelt die Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehensvermittler und ist seit dem 21. März 2016 in Kraft
2. Sie konkretisiert Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen und ist seit dem 1. Mai 2018 in Kraft
3. Sie konkretisiert die Anforderungen an die Sachkundeprüfung nach § 34i GewO und ist seit dem 1. Januar 2016 in Kraft
4. Sie tritt neben § 505a bis § 505d BGB als eigenständige, inhaltlich abweichende Regelung zur Kreditwürdigkeitsprüfung

Die ImmoKWPLV konkretisiert die Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung und ist am Tag nach ihrer Verkündung, dem 1. Mai 2018, in Kraft getreten; sie regelt weder die Erlaubnispflicht noch die Sachkundeprüfung. (ImmoKWPLV, § 8 (Inkrafttreten); Verkündung BGBl. 2018)

13. Ein 58-jähriger Darlehensnehmer beantragt ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit einer Laufzeit von 12 Jahren; sein regulärer Renteneintritt ist in 7 Jahren zu erwarten. Wie ist der bevorstehende Renteneintritt bei der Kreditwürdigkeitsprüfung zu behandeln?

1. Der Renteneintritt darf nur berücksichtigt werden, wenn der Darlehensnehmer konkrete Anhaltspunkte für eine krankheitsbedingte Frühverrentung vorlegt
2. Der Renteneintritt bleibt unberücksichtigt, da nur der bei Vertragsschluss aktuelle Einkommensstand maßgeblich ist
3. Der Renteneintritt ist nur zu berücksichtigen, wenn die Darlehenssumme mehr als 10 Prozent des Immobilienwerts übersteigt
4. Die damit verbundene wahrscheinliche Einkommensminderung ist hinreichend zu berücksichtigen, da die Darlehenslaufzeit über den Renteneintritt hinausreicht

Da die Laufzeit über den erwarteten Renteneintritt hinausreicht, ist die wahrscheinliche Einkommensminderung nach § 4 ImmoKWPLV hinreichend zu berücksichtigen, ohne dass es hierfür zusätzlicher Anhaltspunkte bedarf.

14. Welche der folgenden Aussagen zur Berücksichtigung künftiger Ereignisse bei der Kreditwürdigkeitsprüfung nach der ImmoKWPLV trifft NICHT zu?

1. Auch ohne jeden konkreten Anhaltspunkt ist eine mögliche künftige Erwerbsunfähigkeit des Darlehensnehmers stets in vollem Umfang wie ein feststehendes Ereignis zu berücksichtigen
2. Ein bevorstehender Renteneintritt innerhalb der Darlehenslaufzeit ist bei der Prognose der Kreditwürdigkeit hinreichend zu berücksichtigen
3. Mögliche Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Scheidung sind nur bei konkreten Anhaltspunkten im Einzelfall zu berücksichtigen
4. Der Wert der Wohnimmobilie darf als zusätzliches, die übrigen Faktoren ergänzendes Merkmal in die Kreditwürdigkeitsprüfung einfließen

Nach § 4 ImmoKWPLV sind lediglich mögliche, aber ungewisse Ereignisse wie Erwerbsunfähigkeit nur bei konkreten Anhaltspunkten zu berücksichtigen; anders als der wahrscheinliche Renteneintritt sind sie nicht automatisch in vollem Umfang einzubeziehen.

15. Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen wurde ursprünglich über einen Nettodarlehensbetrag von 240.000 Euro abgeschlossen. Nach Vertragsschluss soll der Nettodarlehensbetrag nachträglich auf 270.000 Euro erhöht werden. Ist eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich?

1. Nein, da die Erhöhung unter der maßgeblichen Schwelle von 15 Prozent des ursprünglichen Nettodarlehensbetrags liegt
2. Nein, da eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung nach Vertragsschluss gesetzlich generell ausgeschlossen ist
3. Ja, da die Erhöhung 12,5 Prozent des ursprünglichen Nettodarlehensbetrags beträgt und damit die Schwelle von mehr als 10 Prozent überschreitet
4. Ja, da bereits jede nachträgliche Erhöhung des Nettodarlehensbetrags unabhängig von ihrer Höhe eine erneute Prüfung auslöst

Die Erhöhung um 30.000 Euro entspricht 12,5 Prozent von 240.000 Euro und überschreitet damit die in § 7 ImmoKWPLV festgelegte Schwelle von mehr als 10 Prozent, sodass eine erneute Prüfung erforderlich ist; nicht jede beliebig kleine Erhöhung löst dies aus.

16. Welche Rolle darf der Wert der Wohnimmobilie gemäß § 4 ImmoKWPLV bei der Kreditwürdigkeitsprüfung einnehmen?

1. Er ist das vorrangige Kriterium, an dem sich alle übrigen Prüfungsfaktoren auszurichten haben
2. Er darf nur als zusätzliches, die übrigen Faktoren ergänzendes Merkmal herangezogen werden, nicht als vorrangige Grundlage der Beurteilung
3. Er darf bei der Kreditwürdigkeitsprüfung nach der ImmoKWPLV überhaupt nicht herangezogen werden
4. Er ersetzt bei ausreichender Beleihungsauslauf-Marge die gesonderte Prüfung von Einkommen und Ausgaben

Nach § 4 ImmoKWPLV darf der Immobilienwert nur als ergänzendes Zusatzmerkmal einfließen, nicht als vorrangige Grundlage; ein vollständiger Ausschluss ist ebenso unzutreffend wie eine Ersetzung der Einkommensprüfung.

17. Welcher Zeitraum ist gemäß § 3 ImmoKWPLV grundsätzlich der Prognose der Kreditwürdigkeit zugrunde zu legen, und welche Annahme darf der Darlehensgeber dabei treffen?

1. Der Zeitraum entspricht den ersten fünf Jahren der Vertragslaufzeit; danach ist keine weitere Prognose erforderlich
2. Der Zeitraum entspricht grundsätzlich der Vertragslaufzeit; der Darlehensgeber muss dabei vom ungünstigsten denkbaren Lebensverlauf ausgehen
3. Der Zeitraum richtet sich nach der Zinsbindungsfrist und endet mit deren Ablauf unabhängig von der Gesamtlaufzeit
4. Der Zeitraum entspricht grundsätzlich der Vertragslaufzeit; der Darlehensgeber darf einen typischen Lebensverlauf unterstellen, solange keine konkreten gegenteiligen Anhaltspunkte bestehen

Nach § 3 ImmoKWPLV entspricht der Prognosezeitraum grundsätzlich der Vertragslaufzeit, wobei ein typischer Lebensverlauf unterstellt werden darf, solange keine konkreten gegenteiligen Anhaltspunkte vorliegen; ein stets ungünstigster Verlauf wird nicht verlangt.

18. Auf welcher europarechtlichen Grundlage beruhen die deutschen Vorschriften zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Wohnimmobilienkrediten, und zu welchem Zeitpunkt wurden sie in Deutschland umgesetzt?

1. Richtlinie 2008/48/EG (Verbraucherkreditrichtlinie), umgesetzt in deutsches Recht mit Wirkung zum 11. Juni 2010
2. Richtlinie 2014/17/EU (Wohnimmobilienkreditrichtlinie), umgesetzt in deutsches Recht mit Wirkung zum 21. März 2016
3. Richtlinie 2014/17/EU (Wohnimmobilienkreditrichtlinie), umgesetzt in deutsches Recht mit Wirkung zum 1. Mai 2018
4. Verordnung (EU) 2016/1011 (Referenzwertverordnung), unmittelbar geltend seit dem 1. Januar 2018

Die Pflichten zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Wohnimmobilienkrediten beruhen auf der Richtlinie 2014/17/EU, die in Deutschland zum 21. März 2016 umgesetzt wurde; das Datum 1. Mai 2018 betrifft dagegen das Inkrafttreten der ImmoKWPLV. (Richtlinie 2014/17/EU; Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie)

19. Welche Voraussetzung muss ein Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis unter anderem erfüllen?

1. Er muss eine mindestens fünfjährige Berufserfahrung als Bankkaufmann bei einem Kreditinstitut nachweisen
2. Er muss über eine eigene Zulassung als unabhängiger Immobiliengutachter nach § 505c BGB verfügen
3. Er muss seine Sachkunde durch eine Sachkundeprüfung vor der zuständigen Industrie- und Handelskammer nachweisen
4. Er muss Mitglied einer Auskunftei wie der SCHUFA sein, um Bonitätsauskünfte einholen zu können

Die Erlaubnis nach § 34i GewO setzt unter anderem den Nachweis der Sachkunde durch eine Sachkundeprüfung vor der IHK voraus; eine Gutachter-Zulassung oder Auskunftei-Mitgliedschaft ist nicht vorgesehen. (§ 34i GewO (insb. Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 4))

20. Ein Immobiliardarlehen über 280.000 Euro wird mit einem Sollzinssatz von 3,0 Prozent p. a. und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 Prozent p. a. vereinbart, jeweils berechnet auf den vollen Nettodarlehensbetrag. Wie hoch ist der jährliche Kapitaldienst (Annuität) aus Zins und Tilgung?

1. 8.400 Euro pro Jahr
2. 5.600 Euro pro Jahr
3. 16.800 Euro pro Jahr
4. 14.000 Euro pro Jahr

Der Kapitaldienst ergibt sich aus Zins plus Tilgung (3,0 % + 2,0 % = 5,0 %) auf 280.000 Euro, also 14.000 Euro pro Jahr; 8.400 Euro berücksichtigt nur den Zins, 5.600 Euro nur die Tilgung. (Grundlagen der Kapitaldienstberechnung (Annuität = Zins + Tilgung auf den Nettodarlehensbetrag))

21. Ein Ehepaar erzielt ein monatliches Nettoeinkommen von 5.000 Euro. Die monatlichen Lebenshaltungskosten betragen 2.200 Euro, bestehende Kreditraten belaufen sich auf 400 Euro monatlich. Der geplante Kapitaldienst für das neue Immobiliardarlehen soll 1.900 Euro monatlich betragen. Wie ist die Tragfähigkeit der Finanzierung nach der Haushaltsrechnung zu beurteilen?

1. Die Finanzierung ist nicht tragbar, da nach Abzug aller Ausgaben nur ein frei verfügbares Einkommen von 1.500 Euro verbleibt, das den geplanten Kapitaldienst nicht deckt
2. Die Finanzierung ist nicht tragbar, da bestehende Kreditraten bei der Haushaltsrechnung stets zum geplanten Kapitaldienst hinzuzurechnen sind
3. Die Finanzierung ist tragbar, da nach Abzug von Lebenshaltungskosten und bestehenden Kreditraten ein frei verfügbares Einkommen von 2.400 Euro verbleibt, das den geplanten Kapitaldienst von 1.900 Euro deckt
4. Die Finanzierung ist tragbar, da das monatliche Nettoeinkommen von 5.000 Euro den Kapitaldienst deutlich übersteigt, unabhängig von den weiteren Ausgaben

5.000 Euro minus 2.200 Euro Lebenshaltungskosten minus 400 Euro bestehende Raten ergeben 2.400 Euro frei verfügbares Einkommen, das den geplanten Kapitaldienst von 1.900 Euro deckt; die übrigen Ausgaben dürfen dabei nicht unberücksichtigt bleiben. (Grundsätze der Tragfähigkeitsprüfung / Haushaltsrechnung; vgl. § 505b Abs. 2 BGB)

22. Warum ist bei der Beurteilung der Tragfähigkeit einer Immobilienfinanzierung der effektive Jahreszins aussagekräftiger als der gebundene Sollzinssatz allein?

1. Weil der effektive Jahreszins zusätzlich zum Sollzinssatz weitere Kosten wie Bearbeitungs- oder Vermittlungsgebühren einrechnet und damit die tatsächliche jährliche Belastung besser abbildet
2. Weil der effektive Jahreszins stets niedriger ist als der gebundene Sollzinssatz und dadurch die reale Kapitaldienstbelastung mindert
3. Weil der effektive Jahreszins die Tilgungsleistung vollständig ersetzt und daher keine gesonderte Tilgungsrate mehr anfällt
4. Weil der effektive Jahreszins ausschließlich zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung herangezogen wird

Der effektive Jahreszins bezieht neben dem Sollzins weitere Kostenbestandteile ein und bildet damit die tatsächliche jährliche Gesamtbelastung realistischer ab als der Sollzins allein. (Grundlagen der Zins- und Effektivzinsrechnung, Sachkunde § 34i GewO)

23. Worin unterscheidet sich die Prüfung der Tragfähigkeit einer Finanzierung von der Ermittlung des Beleihungsauslaufs?

1. Die Tragfähigkeit beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert der Immobilie, während der Beleihungsauslauf die Fähigkeit zur Leistung des laufenden Kapitaldienstes beschreibt
2. Die Tragfähigkeit prüft, ob der laufende Kapitaldienst aus dem verfügbaren Einkommen des Darlehensnehmers dauerhaft geleistet werden kann, während der Beleihungsauslauf das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert der Immobilie beschreibt
3. Beide Begriffe beschreiben denselben Sachverhalt und werden im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung synonym verwendet
4. Die Tragfähigkeit betrifft ausschließlich die rechtliche Verwertbarkeit der Sicherheit, während der Beleihungsauslauf die Bonität des Darlehensnehmers misst

Die Tragfähigkeit betrifft die einkommensbezogene Kapitaldienstfähigkeit des Darlehensnehmers, während der Beleihungsauslauf das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert der Sicherheit beschreibt; die beiden Begriffe sind nicht austauschbar. (Grundbegriffe der Finanzierungsprüfung (Tragfähigkeit/Kapitaldienstfähigkeit vs. Beleihungsauslauf))

24. Ein Darlehensnehmer erzielt ein monatliches Nettoeinkommen von 3.600 Euro. Er hat monatliche Lebenshaltungskosten von 1.400 Euro sowie eine bestehende Kfz-Finanzierungsrate von 250 Euro. Für das beantragte Immobiliardarlehen ergibt sich ein monatlicher Kapitaldienst aus Zins und Tilgung von 1.550 Euro. Wie ist die Kapitaldienstfähigkeit zu beurteilen?

1. Sie ist nicht gegeben, da das frei verfügbare Einkommen vor Abzug des Kapitaldienstes lediglich 400 Euro beträgt und damit unterhalb der Lebenshaltungskosten liegt
2. Sie ist nicht gegeben, da die bestehende Kfz-Finanzierungsrate von 250 Euro bei der Kapitaldienstfähigkeitsprüfung nicht berücksichtigt werden darf und das Einkommen daher überschätzt wird
3. Sie ist gegeben, da das monatliche Nettoeinkommen von 3.600 Euro den geplanten Kapitaldienst von 1.550 Euro bereits mehr als verdoppelt, unabhängig von den sonstigen Ausgaben
4. Sie ist gegeben, da nach Abzug der Lebenshaltungskosten und der bestehenden Kreditrate vom Nettoeinkommen ein frei verfügbares Einkommen von 1.950 Euro verbleibt, das den geplanten Kapitaldienst von 1.550 Euro übersteigt

3.600 Euro minus 1.400 Euro Lebenshaltungskosten minus 250 Euro Kfz-Rate ergeben 1.950 Euro frei verfügbares Einkommen, das den Kapitaldienst von 1.550 Euro deckt; die 400 Euro sind der Überschuss nach Abzug des Kapitaldienstes und keine eigenständige Ablehnungsgrundlage. (Grundsätze der Tragfähigkeits- und Kapitaldienstfähigkeitsprüfung (Haushaltsrechnung); vgl. § 505b Abs. 2 BGB)

25. Was versteht man im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung unter dem „frei verfügbaren Einkommen“ eines Haushalts?

1. Den Betrag, der nach Abzug sämtlicher regelmäßiger Ausgaben von den monatlichen Einnahmen des Haushalts verbleibt
2. Das monatliche Bruttoeinkommen vor Abzug der gesetzlichen Sozialabgaben und Steuern
3. Den Teil des Einkommens, der nach Abzug nur der neuen Darlehensrate übrig bleibt
4. Die Summe aller Einnahmen eines Haushalts ohne Berücksichtigung laufender Verpflichtungen

Frei verfügbares Einkommen ergibt sich aus den Einnahmen abzüglich aller Ausgaben des Haushalts und bildet die Grundlage der Kapitaldienstfähigkeit; Bruttoeinkommen oder eine isolierte Betrachtung nur der neuen Rate greifen zu kurz. (§ 505b Abs. 2 BGB)

26. Auf welcher Informationsgrundlage muss der Darlehensgeber nach § 505b Abs. 2 BGB die Kreditwürdigkeit bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen eingehend prüfen?

1. Anhand notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen und Ausgaben
2. Ausschließlich anhand einer Auskunft der SCHUFA oder einer vergleichbaren Auskunftei
3. Allein anhand des voraussichtlichen künftigen Werts der zu finanzierenden Wohnimmobilie
4. Allein anhand der letzten drei Gehaltsabrechnungen, weitere Nachweise sind nicht erforderlich

§ 505b Abs. 2 BGB verlangt eine eingehende Prüfung auf Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben und wirtschaftlichen Verhältnissen; eine bloße Auskunftei-Abfrage oder Wertbetrachtung genügt nicht.

27. Worin unterscheidet sich die zulässige Informationsgrundlage der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen von der bei Allgemein-Verbraucherdarlehen?

1. Bei Allgemein-Verbraucherdarlehen ist stets ein Wertgutachten der Immobilie einzuholen, bei Immobiliardarlehen nicht
2. Bei Immobiliardarlehen genügt die bloße Selbstauskunft, bei Allgemein-Verbraucherdarlehen gilt der strengere Maßstab
3. Bei Immobiliardarlehen ist eine eingehende Prüfung von Einkommen und Ausgaben nötig, bei Allgemein-Verbraucherdarlehen genügen Auskünfte
4. Beide Darlehensarten unterliegen exakt denselben Prüfungsmaßstäben ohne gesetzliche Differenzierung

§ 505b Abs. 2 BGB verlangt für Immobiliardarlehen eine eingehende Prüfung von Einkommen, Ausgaben und wirtschaftlichen Verhältnissen, während § 505b Abs. 1 BGB für Allgemein-Verbraucherdarlehen Auskünfte des Darlehensnehmers und erforderlichenfalls einer Auskunftei genügen lässt. (§ 505b Abs. 1 und 2 BGB)

28. Ein Ehepaar verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von 3.200 Euro. Die monatlichen Fixkosten für Miete, Versicherungen und Lebenshaltung betragen 1.500 Euro, zusätzlich wird ein bestehender Ratenkredit mit 250 Euro monatlich bedient. Welches frei verfügbare Einkommen steht für den Kapitaldienst des neuen Immobiliardarlehens zur Verfügung?

1. 1.700 Euro
2. 1.450 Euro
3. 1.950 Euro
4. 1.200 Euro

3.200 Euro Einnahmen abzüglich 1.500 Euro Fixkosten und 250 Euro bestehender Kreditrate ergeben 1.450 Euro; 1.700 Euro entsteht, wenn die bestehende Rate übersehen wird, 1.950 Euro bei fälschlicher Addition statt Subtraktion der Rate. (§ 505b Abs. 2 BGB (Haushaltsrechnung als Grundlage der Kapitaldienstfähigkeit))

29. Ein Single-Haushalt hat ein monatliches Nettogehalt von 2.400 Euro und keine weiteren Einnahmen. An Ausgaben stehen dem gegenüber: Kaltmiete 750 Euro, Nebenkosten 150 Euro, Versicherungen 120 Euro, private Altersvorsorge 100 Euro, eine Lebenshaltungskostenpauschale von 500 Euro sowie eine laufende Kfz-Finanzierungsrate von 180 Euro. Welches frei verfügbare Einkommen ist der Kapitaldienstfähigkeit zugrunde zu legen?

1. 780 Euro
2. 750 Euro
3. 600 Euro
4. 700 Euro

Die Summe aller genannten Ausgaben (750+150+120+100+500+180 Euro) beträgt 1.800 Euro; abgezogen von 2.400 Euro Einnahmen ergibt sich ein frei verfügbares Einkommen von 600 Euro. Die anderen Werte entstehen, wenn jeweils eine einzelne Ausgabenposition versehentlich nicht berücksichtigt wird. (§ 505b Abs. 2 BGB)

30. Wie ist eine monatliche Kfz-Leasingrate des Antragstellers bei der Haushaltsrechnung im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung einzuordnen?

1. Als Einnahme, da sie als Sachwert des Haushalts angerechnet wird
2. Als Sicherheit, die dem Darlehensgeber für das neue Darlehen zur Verfügung steht
3. Als regelmäßige Ausgabe, die das frei verfügbare Einkommen mindert
4. Als einmalige Ausgabe, die bei der Haushaltsrechnung unberücksichtigt bleibt

Laufende Verpflichtungen wie eine Leasingrate zählen zu den regelmäßigen Ausgaben und mindern das für den neuen Kapitaldienst verfügbare Einkommen; sie sind weder Einnahme noch Sicherheit noch eine zu vernachlässigende Einmalausgabe. (§ 505b Abs. 2 BGB)

31. Reicht die Laufzeit eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens über den voraussichtlichen Renteneintritt des Darlehensnehmers hinaus, wie ist dieser Umstand bei der Kreditwürdigkeitsprüfung zu behandeln?

1. Die damit verbundene Einkommensminderung ist als wahrscheinliches künftiges Ereignis zu berücksichtigen
2. Er bleibt unberücksichtigt, da nur das Einkommen zum Zeitpunkt der Antragstellung zählt
3. Er wird nur berücksichtigt, wenn eine konkrete Erwerbsunfähigkeit bereits eingetreten ist
4. Er ist ausschließlich für die Wertermittlung der Sicherheit von Bedeutung

Nach § 4 ImmoKWPLV sind wahrscheinliche künftige Ereignisse wie der planmäßige Renteneintritt hinreichend in die Prognose einzubeziehen, wenn die Laufzeit darüber hinausreicht; anders als bei bloß möglichen Ereignissen kommt es hier nicht auf konkrete Anhaltspunkte an.

32. In welchem der folgenden Fälle muss der Darlehensgeber ein künftiges Ereignis bei der Kreditwürdigkeitsprüfung nur dann berücksichtigen, wenn hierfür konkrete Anhaltspunkte vorliegen?

1. Der planmäßige Renteneintritt des Darlehensnehmers innerhalb der Vertragslaufzeit
2. Der Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist während der Vertragslaufzeit
3. Eine mögliche künftige Arbeitslosigkeit des Darlehensnehmers
4. Die vertraglich vereinbarte Fälligkeit der Schlussrate am Laufzeitende

Nur ungewisse Ereignisse wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung sind nach § 4 ImmoKWPLV lediglich bei konkreten Anhaltspunkten zu berücksichtigen; der Renteneintritt hingegen gilt als hinreichend wahrscheinlich und ist stets einzubeziehen.

33. Welcher Zeitraum ist grundsätzlich der Prognose der Kreditwürdigkeit bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen zugrunde zu legen?

1. Ein pauschaler Zeitraum von fünf Jahren unabhängig von der vereinbarten Laufzeit
2. Der Zeitraum bis zum Ablauf der ersten vereinbarten Zinsbindungsfrist
3. Die gesamte vereinbarte Vertragslaufzeit des Darlehens
4. Ein Zeitraum von zwölf Monaten ab dem Zeitpunkt der Antragstellung

Nach § 3 ImmoKWPLV entspricht der Prognosezeitraum grundsätzlich der gesamten Vertragslaufzeit; eine Zinsbindungsfrist oder ein fester Kurzzeitraum sind hierfür nicht maßgeblich.

34. Um wie viel Prozent muss sich der Nettodarlehensbetrag eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens nach Vertragsschluss mindestens erhöhen, damit eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich wird?

1. Um mehr als 20 Prozent des ursprünglichen Nettodarlehensbetrags
2. Um mehr als 5 Prozent des ursprünglichen Nettodarlehensbetrags
3. Um jeden Betrag, unabhängig von der Höhe der Erhöhung
4. Um mehr als 10 Prozent des ursprünglichen Nettodarlehensbetrags

§ 7 ImmoKWPLV setzt die Schwelle für eine erneute Prüfungspflicht bei einer Erhöhung um mehr als 10 Prozent des ursprünglichen Nettodarlehensbetrags an; die Nachbarwerte 5 und 20 Prozent sowie „jeder Betrag“ sind typische Verwechslungen.

35. Ein Antragsteller erzielt seine gesamten Einnahmen aus einer befristeten Werkstudententätigkeit, die in sechs Monaten endet. Das beantragte Immobiliardarlehen soll eine Laufzeit von 20 Jahren haben. Wie ist dieser Umstand bei der Kreditwürdigkeitsprüfung zu behandeln?

1. Sie bleibt unberücksichtigt, da nur die aktuellen Einnahmen zum Zeitpunkt der Antragstellung zählen
2. Sie darf nur berücksichtigt werden, wenn der Antragsteller sie von sich aus offenlegt
3. Die absehbare Beendigung der Einnahmequelle ist als künftiges Ereignis in die Prognose einzubeziehen
4. Sie ist unerheblich, solange der Beleihungsauslauf der Immobilie ausreichend niedrig ist

Da der Prognosezeitraum nach § 3 ImmoKWPLV der Vertragslaufzeit entspricht, ist die absehbare, bereits feststehende Beendigung der Einnahmequelle als künftiges Ereignis zwingend in die Bonitätsprognose einzubeziehen; ein niedriger Beleihungsauslauf ersetzt diese Prüfung nicht. (§ 3, § 4 ImmoKWPLV)